浙江省人民政府


浙江省涉外房地产开发经营管理暂行办法

省政府令第20号


现发布《浙江省涉外房地产开发经营管理暂行办法》，自发布之日起施行。 　　　　　　　　　　　


省　长　葛洪升 　　　　　　　　　
一九九二年三月十二日



　　第一章　总　　则
　　第一条　为加强涉外房地产开发经营管理，促进对外开放和外向型经济的发展，根据国家有关法律、法规，结合本省实际情况，制定本办法。
　　第二条　本办法所称涉外房地产开发经营，是指经批准在本省开发经营房地产的外商投资企业，以及有权开发经营涉外房地产的省内房地产开发企业（以下统称涉外房地产企业），按规定取得国有土地使用权后，依照规划开发土地、建设公用基础设施或房屋，并从事房地产转让、出租、抵押等经营活动。
　　第三条　本办法适用于本省沿海开放城市、沿海经济开放区各市、县以及经省政府批准的其他区域内的涉外房地产企业。
　　第四条　涉外房地产开发经营，应本着统一规划、合理布局、节约用地的原则，有计划、有步骤地进行。
　　涉外房地产开发经营，应符合国家吸收外资产业政策的要求。开发建设有利于引进外商投资举办先进技术企业、产品出口企业的工业厂房以及配套的生活服务设施等综合性项目；开发建设有利于加强城市基础设施建设、加快旧城改造的房地产开发项目；以及改善投资环境、加快外商投资区建设、进行成片土地开发的房地产项目。
　　第五条　除成片土地开发外，外商投资开发经营涉外房地产应主要采取中外合资经营、合作经营形式。
　　省内房地产开发企业可以已拥有的国有土地使用权、建筑物和工业产权作为条件，与外商合资、合作开发经营涉外房地产。
　　第六条　涉外房地产企业的开发经营活动，必须遵守国家的有关法律、法规。
　　涉外房地产企业在经批准的协议、合同、章程规定范围内，有权自主进行房地产开发经营，其合法权益受法律保护。
　　第七条　省城乡建设厅是涉外房地产开发经营的行政主管部门。

　　第二章　企业设立
　　第八条　省内房地产开发企业按规定报经批准后，可开发经营涉外房地产。
　　外国公司、企业和其他经济组织或个人，可按规定进行投资，设立涉外房地产企业。
　　第九条　设立涉外房地产企业，必须具备下列条件：
　　（一）开发经营的项目必须符合本办法第四条的规定；
　　（二）企业技术资质必须达到国家建设部部颁三级及三级以上等级标准；
　　（三）企业的注册资本与投资总额的比例符合国家有关规定，并按合同、章程规定的期限缴清出资。可以一次性缴清出资，也可以分期缴付出资。
　　中外合资经营涉外房地产企业的注册资本中，外商出资比例不得低于百分之二十五，不高于百分之七十五。
　　中外合资经营的涉外房地产企业应有一定规模，外商出资金额，一般应在二百万美元以上或等值的其他可兑换货币。
　　第十条　设立开发经营房地产的外商投资企业，须按外商投资企业办理审批手续。其项目建议书和可行性研究报告，应报省计划经济委员会审批；合营或合作各方签订的合同、章程，报省对外经济贸易委员会审查批准，核发批准证书；合营企业或合作企业经批准后，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照。
　　设立开发经营房地产的外商投资企业，应持批准的项目建设书、合营或合作各方签订的合同、章程和企业技术资质证明，报省城乡建设厅审定企业技术资质等级。

　　第三章　开发建设
　　第十一条　涉外房地产企业在本省开发房地产，其土地使用权的取得，须按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》等有关规定办理。
　　第十二条　涉外房地产企业的开发建设项目，由省计划经济委员会会同省城乡建设厅实行专项计划管理，并由统计部门会同建设行政主管部门实行专项统计。
　　第十三条　涉外房地产企业在城市规划区内开发建设的项目，须符合城市规划，服从规划管理；在城市规划区外的成片房地产开发，应编制总体规划，经批准后按规划进行开发建设。
　　开发建设项目的规划审批，按有关规定办理。
　　第十四条　涉外房地产开发建设项目的设计，一般应由中华人民共和国境内具备相应资质的设计单位承担。需要委托中华人民共和国境外设计单位设计的，该设计单位的资格须报省城乡建设厅审查。省城乡建设厅应在十五天内给予答复。
　　出售、出租给中华人民共和国境外人员的住宅，其建筑设计标准应适应境外人员的居住需要。别墅式住宅占商品住宅的比例应适当控制。出售、出租给中华人民共和国境内个人的住宅，须执行国家有关建筑设计标准。
　　第十五条　涉外房地产开发建设项目的建筑施工，须纳入建筑市场统一管理，实行公开招标，并按统一规定的办法进行评标和决标。工程质量应由工程质量监督部门依照规定实行监督。
　　第十六条　涉外房地产企业建成的房屋，应组织竣工验收合格后，方可按规定出售、出租。

　　第四章　经营秘管理
　　第十七条　涉外房地产企业通过出让方式取得国有土地使用权后开发建设的房屋，可以按出让合同规定出售、出租或抵押；以行政划拨方式取得国有土地使用权后开发建设的房屋，须按规定办理国有土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金后，方可出售、出租或抵押。
　　第十八条　涉外房地产企业开发建设的商品房屋应以向境外销售为主，其比例不得低于可供销售总量的百分之七十，并收取外汇。
　　向中华人民共和国境外销售的商品房屋，购买者的身份应符合国家公安管理的有关规定。向境内销售的商品房屋，购买、租赁对象应主要为外资企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业；境内居民个人，可以以人民币或境外汇入的外汇购买或租赁住宅；境内的国家机关、团体、事业单位和国营集体企业，不得购买、租赁上述商品房屋，作住宅、办公用房。
　　第十九条　房屋出售可在中华人民共和国境内进行，也可在中华人民共和国境外进行。但没有与中华人民共和国建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表处的国家或地区除外。
　　第二十条　房屋出售价格由买卖双方协商确定。如出售价格低于房屋所在地商品房成本价的，当地市、县房地产管理部门有优先购买权。出售人应将出售价格报当地建设行政主管部门和物价部门备案。
　　第二十一条　房屋买卖双方应签订买卖合同。房屋买卖合同应具备房屋的使用性质、结构、装饰标准、价格、付款方式、交付使用时间、相应的土地使用权比例或范围、售后保修服务和违约责任等主要内容。
　　第二十二条　双方在房屋买卖合同签订之日起三十日内，应按规定办理房屋所有权、土地使用权过户登记，领取房屋所有权证和土地使用证。
　　第二十三条　涉外房地产企业预售房屋须具备下列条件，报市、县建设行政主管部门审查批准。
　　（一）有审核批准的工程设计图纸；
　　（二）已取得建设工程规划许可证和土地使用证；
　　（三）除土地使用权出让金外，实际投资已达该建设项目总投资的百分之二十以上；
　　（四）工程施工进度和竣工交付日期已确定；
　　（五）预售计划和对象符合规定；
　　（六）已落实预售款收取和使用的监督方案。
　　第二十四条　预售房屋时，买卖双方应签订《房屋预售合同》。涉外房地产企业收取的预售款应存入指定的银行。房屋竣工后，预售款必须首先用于支付及清偿该预售房屋的全部费用后，方可另作他用。
　　第二十五条　预售房屋交付时，买方凭《房屋预售合同》与卖方签订《房屋买卖合同》，并按本办法第二十二条的规定办理登记。
　　第二十六条　房屋出租，租赁双方应签订《房屋租赁合同》，并在三十天内按规定办理租赁登记。
　　第二十七条　出售已出租的房屋，除承租人同意终止原租赁合同外，在原租赁合同约定的租赁期内，承租人的租赁权利不受影响。购房人和原承租人应当依照原租赁合同，重新签订续租合同。
　　出售已出租的房屋，除原租赁合同另有约定外，承租人在同等条件下有优先购买权。
　　第二十八条　房屋所有权可以抵押。房屋所有权抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
　　第二十九条　房屋所有权和土地使用权抵押时，抵押人与抵押权人应签订抵押合同，并在三十天内按规定办理抵押登记。
　　第三十条　已出租的房屋抵押时，应书面通知承租人。除承租人同意终止原租赁合同外，原租赁合同继续有效。
　　第三十一条　因处分抵押物而取得房屋所有权和土地使用权的，抵押人和抵押权人应按规定办理权属变更登记。
　　第三十二条　由房屋出售、出租、抵押而使土地使用权随之转让、出租、抵押的，按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》的有关规定办理。
　　第三十三条　高层楼宇和成组团的居住新村、别墅区，须设立物业或屋宇管理机构，负责维护管理屋宇和公共设施。

　　第五章　法律责任
　　第三十四条　违反本办法规定的，由各管理部门依照有关规定给予处罚。
　　第三十五条　当事人对行政处罚决定不服的，除法律、法规另有规定外，可在接到处罚决定通知书之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议。对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以依法直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又拒不执行处罚决定的，由作出处罚决定的机关依法强制执行或者申请人民法院强制执行。
　　第三十六条　中外合资经营、合作经营的涉外房地产企业在履行合同、章程时发生纠纷，董事会不能协商解决时，可根据书面协议提请中华人民共和国仲裁机构或其他的仲裁机构仲裁。
　　第三十七条　涉外房地产企业在开发经营活动中涉及房屋所有权和使用权的纠纷，可向房地产仲裁委员会申请调解、仲裁，也可依法向房屋所在地人民法院起诉。

　　第六章　附　　则
　　第三十八条　涉外房地产企业开发经营中有关外汇事宜，依照国家外汇管理规定办理。
　　第三十九条　涉外房地产企业开发经营中的各项保险，应向中华人民共和国境内的保险公司投保。
　　第四十条　涉外房地产企业以及其他纳税义务人应按国家和本省的有关规定缴纳税费。
　　第四十一条　涉外房地产企业的房屋出售、预售、出租、抵押等情况，应按年报送市、县建设行政主管部门备案。
　　第四十二条　香港、澳门、台湾地区的公司、企业和其它经济组织或个人，投资设立涉外房地产企业，参照本办法办理。
　　第四十三条　本办法执行中的有关具体问题由省城乡建设厅负责解释。
　　第四十四条　本办法自公布之日起施行。


化工部 国家物资局


化学工业核留进口化工产品外汇的试行办法

1982年11月17日，化工部、国家物资局

核留进口化工产品外汇（简称核留外汇）工作，在增加国内短缺化工产品的生产能力，提高配套和自给水平、减少进口，节约外汇等方面，都收到了较好效果。为了巩固和发展核留外汇工作成果，发挥其更大的作用，更多地为国家节约外汇，更好地支持国内化工的发展，特拟订本办法。
一、核留进口化工产品范围和资源
1．凡是化工部和省、自治区、直辖市化工厅（局）计划归口管理的化工产品（包括一、二、三类），都属于可供核留的产品。国务院有关部门归口管理的化工产品，可参照本办法执行。
2．国务院各部门用“化工原料”外汇提出的进口化工产品，凡国内在当年化工生产计划（包括部管产品计划）或地方计划确定以后，采取核留措施，新增的能力和产品，都可以作为核留资源。
二、核留进口化工产品的程序
核留外汇工作在国家物资局统一组织下，由国家物资局和化工部共同负责进行。具体业务由化工部核留外汇办公室负责，中国化工建材公司积极协助。
1．国家物资局会同化工部归口审核国务院各部门提出的进口化工产品货单。
2．中国化工建材公司、化工部核留外汇办公室共同负责提供并下发核留进口化工产品目录。参照目录，各地区的有关部门经上级主管部门审核同意后，将产品资源报化工部核留外汇办公室，并抄报中国化工建材公司。化工部在落实核留化工产品资源的基础上，结合审核进口化工产品货单，商国家物资局共同提出核留化工产品方案。
3．按照共同确定的核留化工产品方案，由国家物资局主持，化工部参加，征求申请进口化工产品的主管部门意见，经供需双方协商一致后，由国家物资局下达核留化工产品供货通知。
4．根据核留化工产品供贷通知，由化工部核留外汇办公室负责，中国化工建材公司参加，组织供需双方签订供货合同，落实生产和供货任务。供货单位要积极采取措施，确保按质、按量、按期提供产品。供需双方都要维护合同的严肃性，恪守信用，违约一方要按国家规定承担经济责任。化工部和国家物资局以及供需双方的上级主管部门负责督促和检查合同的执行。核留化工产品的价格，凡有国家或部的统一调拨价的，按统一调拨价执行；没有统一调拨价的，参照有关的地区价格，由供需双方商定。
三、外汇的留用和分配
按照国家、部门和企业互利的原则，发挥各方面的积极性，外汇的留用和分配要上少下多，各有所得。凡是从当年进口化工产品货单中核留下来的外汇，其总额的50％作为节约上交国家，其余的50％分配如下：
1．30％由提供核留产品的地方化工主管部门掌握使用（其中三分之一左右归生产企业使用）；
2．20％由化工部统筹安排。
四、外汇的使用方向
为了提高国内化工的生产水平和技术水平，保证每年都能提供一定数量的核留化工产品，核留化工产品留用的外汇，应主要用于扩大核留化工产品的资源。具体方向是：
1．为企业技术改造进口短缺的材料和关键设备；
2．为增加适销对路产品，进口国内增产所需的短缺化工原材料；
3．为发展新产品、新技术、引进必要的单项先进技术和专利；
4．进口核留化工产品所需的其它物资。
凡使用化工核留外汇进口的化工产品，由需用单位提出进口货单经主管部门审核批准，并经化工部核留外汇办公室汇总后，报国家物资局统一向对外经济贸易部提出进口，其进口的化工产品，由化工部直接订货到用户，也可委托中国化工建材公司组织供应。
五、外汇的结算、结转
1．核留进口化工产品的外汇额，按照当时国际市场的价格计算，供方按签订的供货合同，并按国家规定承担经济责任的前提下，由化工部商国家物资局同意使用部分外汇额度，年终再根据实际提供核留化工产品的数量结算，多退少补。
2．核留进口化工产品留用的外汇，当年使用不完的，可以结转到下年度使用，不扣指标。
六、进口物资的作价
化工核留外汇，是国家用汇计划内的外汇，为了有利于支持国内化工生产，发挥各地区和有关部门大力减少进口，节约外汇的积极性，凡用化工核留外汇进口的物资，请对外经济贸易部按国家现行规定的计划内统一作价的办法结算。

附：关于采取核留措施的暂行规定
为贯彻《关于化学工业核留进口化工产品外汇的试行办法》（以下简称《办法》），化学工业部核留外汇办公室和中国化工建材公司共同拟订了本规定作为《办法》的补充。
一、核留措施必须坚持的原则
1．从整体利益出发，服从统一计划的要求；
2．支持国内化工生产发展，增加化工核留资源，减少进口，节约外汇；
3．因地制宜，发挥优势，经济合理。
二、核留措施的内容范围
1．凡是那些国内短缺需要进口的化工产品都可以作为核留措施选择的品种对象。
2．凡国内中小型企业技术措施、技术改造项目应是核留措施选择和结合的重点，着重依靠技术进步与改善生产要素的质量来扩大化工生产能力，增加核留资源。
3．凡经中央或省、区、市、计委、经委批准的技术措施、技术改造和中小型新建、扩建项目，需要结合核留措施建设的，按照核留措施程序申请批准后，均可列为核留措施项目，它的新增生产能力的全部或部分作为核留资源。
4．凡与核留对路的化工产品，经过临时性措施（如提高质量、解决某些原材料或其它促进生产的办法），使产品比当年国家生产计划增长的部分产量，也可以作为核留资源。
三、核留措施的资金（人民币）和外汇来源
1．经批准纳入核留措施的项目，其资金来源，包括国家拨款、贷款、自筹等，均按原项目批准的技措或基建渠道；核留措施项目需要引进国外新技术、单机和国内短缺的各种原材料，其所需外汇从核留外汇留用额度中支付，国内结算需要的人民币，由原项目单位的资金支付。
2．核留措施项目所支付的外汇额度，按《办法》规定用产品提供核留分成的外汇补偿，统一结算。
四、核留措施的产品分成
1．核留措施项目新增生产能力和产品的分成，按照各自地区的情况和进口需要情况来定，各地区和部门在上报核留措施项目时，对产品分成提出意见，根据批准的分成数量确定为核留资源。
2．对已确定的核留资源，按年度由省、市化工或物资主管部门上报化工部核留外汇办公室和中国化工建材公司，根据核留资源和进口情况组织核留，核留的外汇额，按《办法》的分成规定，由提供产品的省、市主管部门统一结算，当年核留的外汇使用不完的，可以结转到下年度使用。
3．核留产品的供应，按照国家物资局下达的国内供货通知，由供需双方签订合同，其产品价格凡有国家或部的统一调拨价的，按统一调拨价执行，没有统一调拨价格的，参照有关的地区价格，由供需双方商定，并经有关部门批准。
五、核留措施的审批程序
1．凡经中央或省、区、市计委、经委批准的技措、中小型基建项目，需要纳入核留措施者，由企业的省、市主管部门向化工部核留外汇办公室、中国化工建材公司申报，申报内容包括：
（1）省、区、市计委、经委的批准文件（抄件或影印件）；
（2）设计方案；
（3）需要解决的物资；
（4）提供产品的数量和年限。
2．临时性措施，企业在征得省、市主管部门的同意后，直接向化工部核留外汇办公室、中国化工建材公司申报。
3．申请纳入核留措施的项目和临时性措施，由化工部核留外汇办公室征求中国化工建材公司的意见后，以文件批准方为有效。
4．各部门、各地区和化工部各大区供销公司对于核留措施生产建设工作，经常进行检查和监督，及时协助解决问题，按期完成核留措施任务。
六、核留措施的物资供应
核留措施所需物资按照计划项目各自的物资渠道申请解决* 其短缺物资包括材料、设备、仪表、化工原材料等，可以用核留分成的外汇组织进口。首先由需用单位提出进口申请，经有关省、市主管部门审核同意报化工部核留外汇办公室审查，其进口业务分别由部内有关单位办理，可直接订货以用户。
1．设备、仪表进口业务由化工部设备总公司办理，需在国内代料加工的，设备总公司也可以安排；
2．化工原料、金属材料、木材、水泥进口业务由化工部供销局办理；
3．申请上述进口物资使用的外汇额度，应控制在核留分成外汇额度内。
4．进口物资国内结算，按（83）外经贸计汇字第371号文的通知执行计划内统一作价，有加成价者，一律由申请进口单位负担。
七、本规定随同《办法》试行