证明责任分配的理论评述

（中山大学级法学院 黄雪坚 ）

[摘要]证明责任是民事证据制度的核心，证明责任的分配则是核心中的核心，自古罗马法时代以来，学者们对证明责任的分配有着各种各样的看法，形成了多种理论。
[关键词]证明责任 分配 法律事实

一． 导论
打官司就是打证据，法官的任务是适用法律解决当事人之间的权利义务的分配；他必须先就当事人提出的具体事实，选择相应的法律予以具体化，从而做出判决。法官对争议事实的认定，必须依靠证据，然而，在现实中，当事人双方经过举证，质证之后，争议事实仍然处于不明状态的情况经常出现，而在这种情况下，法官却不得拒绝判决，此时，就涉及到证明责任的问题了。
证明责任几乎可以说是与“诉”俱来的问题，德国著名诉讼法学家罗森贝克指出“证明责任制度是“民事诉讼的脊梁”，足见证明责任制度在民事诉讼中的地位和作用。[1]证明责任的分配又是证明责任制度的核心。
关于证明责任的含义，性质以及构成，无论学者专家有多少种观点，权利说也好，义务说也罢，作为证明责任本身，它都客观地起着作用，在争议事实不明的情况下，它所产生的不利后果总是存在的。证明责任所要说明的是在事实不明的场合中，谁该承担不利的后果；证明责任的分配所要解决的是应当根据什么因素来决定谁承担不利后果，以及为什么要由其承担，并且根据这些因素来决定由谁承担不利后果是公平，合理和正义的。
证明责任的分配贯穿于诉讼的全过程，其公正，效率，为法官提供了准则，为当事人指明了方向，若是证明责任任意分配，则必然伴随着诉讼程序的不平等，导致法官的任意决断。
关于证明责任分配的理论，自其产生以来，就有着各种各样的学说，各学说之间或相互补充，或相互排斥，在论战的过程中也随之发展。
二． 国外关于证明责任分配的理论及评价
(一）罗马法时期的证明责任分配原则
在将提供证据的责任作为证明责任的罗马法初期，关于证明责任的规范主要解决的是案件事实应该由哪一方当事人提供证据加以证明的问题。罗马法学家们提出了证明责任分配的两条原则：1.“原告应举证”“原告不尽举证责任时，应作出被告胜诉的判决”“原告尽其举证责任时，被告就应以反证推翻原告提出的证据”“提出主张的人有证明责任，否定的人没有证明责任”2.“根据事物的性质，否定无须证明。”[2] 张卫平教授认为，这两个原则在当时来说，是适合的，[3]我们不得不承认，古罗马法的博大精深，其古老证明责任分配的原则，经过后世的继承和发展，演化成了大陆法系现代证明责任分配的学说。
(二）中世纪时期证明责任分配理论及评价
1.要件事实分类说
该学说的基本思路是根据要证事实证明的难易，决定证明责任的分类。依照划分标准的不同，可以分为消极事实说，推定说，外界事实说。
(1）消极事实说
此说主张将要件事实分为消极事实和积极事实，主张积极事实的当事人，就其所主张的事实负举证责任；主张消极事实的当事人，则无须负举证责任。此种学说源于古罗马法“否定无须证明”的规则。但是，这种学说自身的缺陷也是明显的：其一，何谓积极和消极的事实完全属于相对性概念，若原告将这种相对性概念主张为消极事实，并使之成为诉讼的原因的一部分，那原告是否应承担责任？比如，“违反契约”可以称为“不履行契约”。可见，消极事实与积极事实难以划分，规则难定；其二，并非所有的消极事实都难以证明，比如“不在场”的证明就很容易，而该学说的规定太绝对，以至走入了死胡同。基于此，该学说已经被实践所抛弃。
(2）推定说
这种学说实际上是消极事实说的补充，它主张，不能只按照消极事实，积极事实的划分来确定证明责任的分配，还应该配合推定。主张没有推定的积极事实或者主张又反对推定的消极事实应该承担证明责任，反之，则不用承担。由于推定说是以消极事实说为基础的，所以后者的缺陷也就是前者的缺陷。
(3）外界事实说
此说将事实分为外界事实（人的五官能体察的事实）和内界事实（人的心理状态），主张外界事实的人应该承担证明责任，而主张内界事实的人则不用。其理由是外界事实容易证明，而内界事实则难以证明。此学说的缺陷在于，它说内界事实是人的内心活动，所以难以证明，然而，人的内心是可以通过一些间接的途径得以证明的；而且，在双方都主张内心事实的时候，证明责任又该如何分配呢？这种学说并没有给出一个答案。
2.基础事实说
此说认为，在诉讼上，主张适用一定权利的当事人，就该权利的基础事实，必须负举证责任。这种学说开辟了新的思路，是方法论上的一次创新。以后几乎所有的证明责任的分配学说，都是建立在这一学说基础之上的。[4]
3.特别要件说
此说将法律要件，分为一般要件和特殊要件，主张权利存在的人，能够证明该权利的重要事实就足够了，不需要证明所有权利共同具有的一般要件。主张欠缺发生该权利一般要件之被告，则就该欠缺一般要件之构成事实，负证明责任。
4.因果关系说
此说认为，主张权利的人应对权利成立的原因事实承担证明责任，对方则应对权利不能成立的条件事实负证明责任。
5.完全说
此说认为，证明责任是形成于实体法规，为一定权利主张之当事人，必须就发生该法律效果的所要的必要法律要件，负证明责任。其完全性质的是法律所要求的全部要件事实被证明，而不是部分，这样的话，就会加重原告证明责任的承担，不利于公平，信用的原则。这种学说的倡导者也意识到了这一点而加以补充，让被告承担部分证明责任，如此，操作上又会过于灵活，从而又减低了法律的确定性。
(三） 近现代证明责任分配的理论及评价
1.规范说
规范说为德国学者罗森伯所创，他的证明责任的分配原则是：“如果没有一定的法规可以适用，则无法获得诉讼上请求效果的当事人，应该就该法规要件在实际上已经存在的事实予以主张和举证。”“简而言之，各当事人应对其有利自己的规范要件加以主张和举证。”[5]
他将所有的规范分为三类，基本规范，权利妨碍规范，权利消灭规范。主张权利存在的人，要求适用关于权利产生的规范，应就权利产生的法律要件举证，同理类推，否认权利存在，应对妨碍该权利的法律要件举证；主张权利消失的，应就权利已经消灭的法律要件事实举证。之所以如此划分，是因为法官适用法律时，首先必须确定使用该法律要件事实存在，然后才能使用。
规范说以规范作为依据，操作性强，而成为通说。但是，也有不少的学者对其提出了批判。主要观点如下：第一，规范说的前提是所有的实体规范都能进行划分，但实际上，权利产生规范和权利妨碍规范无法加以区分。因为，一种法律效果可以是根据事实，也可以是权利妨碍事实，区别只是在于立法者的表达方式不同。第二，规范说过于注重法律规定的形式构成，不考虑举证的难易，对权利救济的社会保护，影响责任分配的实质公平和公正。
2.危险领域说
此说认为，证明责任的分配在危险领域和没有危险的领域是不同的，在规范说的前提下，当损害的原因既非发生于被害人本身的危险领域内，又非大量发生于第三人的危险领域内，而完全发生于被告的危险领域内时，被害人就上项危险发生领域的证明责任转换于被告。
此学说最大的特点是不拘泥于法律条文对权利规定的形式过程，把证明的难易和有利于防止损害的发生作为证明责任分配的根据，在分配中也反映了公正性。但是，它也有问题：首先，何谓“危险领域”并不明确，这导致了这个概念难以在每一个案件中具体化；其次，有关归责事由的证明责任，可运用转换证明责任的方法加以解决，因此，在学理上没必要区分危险领域。
3.盖然性说
其基本含义是：“如果法官对一个要件事实真伪不明不能确认时，那么，就应当又主张某个要件事实，且该要件事实成立的可能性较小并对其产生不利的一方当事人承担不利后果。”[6]而这里的要件事实成立的可能性，就是指根据人们生活经验以及统计，该要件事实发生的概率。有学者指出，在诉讼中，由于寻找盖然性以及确定盖然性的整体价值方面的困难会导致极大的不安性，损害法的可预测性，最终会导致作为法定风险的证明责任误入歧途，并进一步导致证明评价有名无实。因此，抽象盖然性只是立法者的动机之一，而不可能成为法定的证明责任的分配原则。
但也有人认为，在证据法领域,近几十年来出现的盖然性说正是人类长期社会实践在司法审判上的一种必然产物。当法律无明文规定,或虽有规定但不明确,且缺乏可操作性时,借助经验法则作为赋予法官就一些特定情形将举证责任在当事人之间合理地进行分配,不失为一种充满理性的衡平与救济。
4.法规分类说
此理论认为，证明责任分配的标准，除法律有明文规定起，其他依法规可分为原则的规定和例外的规定而定。
上述3种理论是在对规范说的批判基础上建立的，“新说”有一定的意义，但毕竟缺乏系统性，其理由充足但是操作性不强；尽管规范说存在诸多不足，但它易于操作，可以说是“实用高于理智”的方法。也可以说，在大陆法系还没出现罗森贝克这样的对法律要件性质进行足以让人信服和便于操作的新的划分方法之前，证明责任的分配标准还只能以规范说为圭臬进行。[8]
以上学说为大陆法系所创，而当代英美法系的通说认为，证明责任分配不存在一般性标准，只能在综合若干要素的基础上就具体案件进行具体性分配。在对具体案件分配时所考虑的原则包括：政策，公平，证据所持，方便，盖然性，经验规则，请求变更现状的当事人理应承担证明责任等等。其中最重要的要素是政策，公平和盖然性。由于英美法系实际上是综合各种诉讼利益，以实证方式分配证明责任，所以，可以将这种分配理论称为“利益衡量说”。[9]
三．我国证明责任分配的理论及评价

广西壮族自治区南宁市人民政府


南宁市房地产抵押管理暂行办法
南宁市人民政府令第32号


《南宁市房地产抵押管理暂行办法》已经市人民政府常务会议审议通过，现予发布，自2000年1月1日起施行。

第一章 总则
第一条 为加强本市房地产抵押管理，保障房地产抵押当事人的合法权益，维护房地产交易市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第三条 本办法适用于本市行政区域城镇国有土地范围内的房地产抵押。
第四条 房地产抵押应当遵循自愿、公平、互利和诚实信用的原则，依法设定的房地产抵押关系受法律保护。
第五条 南宁市房产管理局、南宁市土地管理局（以下合称市房地产行政管理部门）按职责分工负责本市房地产抵押管理工作。
市辖县建委、土地局负责本辖区内的房地产抵押管理工作。

第二章 抵押权的设定
第六条 下列房地产可以设定抵押权：
（一）抵押人依法有权处分的国有土地使用权；
（二）抵押人所有的房屋连同房屋占用范围内的土地使用权；
（三）抵押人依法预购的商品房；
（四）符合房地产转让条件的在建工程。
第七条 下列房地产不得设定抵押权：
（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制其权利的房地产；
（二）非法占用、违法建设、权属不明或有争议的房地产；
（三）房屋所有权、土地使用权权利人不一致的房地产；
（四）教育、医疗、市政等以公益为目的的事业单位、社会团体用作教育设施、医疗设施、市政工程设施及其他社会公益设施的房地产；
（五）宗教寺庙、公园、名胜古迹、文物建筑或有重要纪念意义的其他建筑；
（六）已依法公告列入拆迁范围内的房地产；
（七）政府代管的房地产；
（八）已预售的房屋或拆迁人签订拆迁补偿安置协议用于补偿安置被拆迁人的房屋（房屋预购人或被拆迁人不受此限制）；
（九）国有土地使用权设定抵押后的在建工程及建成的建筑物（抵押给原土地使用权抵押权人的除外）；
（十）依法不得设定抵押权的其他房地产。
第八条 以出让方式取得国有土地使用权设定抵押权时，应当遵守以下规定：
（一）不得违反有关土地使用权出让、转让的规定及该土地使用权出让合同的约定；
（二）其原有的地上建筑物及其他附着物（不含动产）必须同时抵押；
（三）抵押期限不得超过该土地使用权出让合同规定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限；
（四）抵押合同签订后，该土地上新增的建筑物及其他附着物（不含动产）不属于该合同项下抵押财产。
第九条 以房屋设定抵押权的，其占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
以在建工程已完工部分设定抵押权的，其占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第十条 房地产抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。
第十一条 抵押人与抵押权人协议，可以设定最高额抵押，即在最高债权额限度内以房地产对一定期限内连续发生的债权作担保，期限届满时以在最高债权额限度内实际发生的累计债权数额为所担保的主债权额。
第十二条 同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过抵押的情况告知抵押权人。
以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。
第十三条 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以抵押人可以处分和收益的份额比例为限。
第十四条 以共有的房地产设定抵押权的，必须事先征得其他共有人的书面同意。
第十五条 以预购商品房或商品房在建工程设定抵押权的，该商品房必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
第十六条 以已出租的房地产设定抵押权的，抵押人应当将租赁情况如实告知拟接受抵押的当事人，并书面通知承租人。抵押合同签订后，原租赁合同继续有效。
第十七条 设定房地产抵押权的特别审批规定：
（一）以集体所有制企业的房地产设定抵押权的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过。
（二）以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产设定抵押权的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。
（三）以有限责任公司、股份有限公司的房地产设定抵押权的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。
第十八条 设定房地产抵押权时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以委托具有房地产评估资格的评估机构评估确定。属国有资产的房地产，其评估报告须经国有资产管理部门立项确认。以划拨土地使用权设定抵押权时，必须经有土地评估资格的机构进行评估，其地
价评估的结果须经土地管理部门确认，并预核土地使用权出让金数额。

第三章 抵押合同
第十九条 房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。抵押合同自抵押登记之日起生效。
第二十条 房地产抵押合同应当载明以下主要条款：
（一）抵押当事人姓名或名称、住所或营业所在地；
（二）被担保的主债权种类、数额、利率，债务人履行债务的期限；
（三）抵押房地产的名称、座落、状况、抵押范围、建筑面积、用地面积、所有权权属或使用权权属；
（四）抵押房地产的价值、抵押率；
（五）抵押房地产占管人、占管方式、占管责任和意外毁损、灭失的风险责任；
（六）抵押期限；
（七）抵押权灭失的条件；
（八）违约责任；
（九）争议的解决方式；
（十）合同订立的时间与地点；
（十一）抵押当事人约定的其他事项。
第二十一条 订立抵押合同，抵押当事人在合同中不得约定在履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押房屋的所有权转移为抵押权人所有或者抵押土地转移为抵押权人使用。
第二十二条 以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明：
（一）《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》编号，若为在建商品房的，还应当载明《商品房预售许可证》编号；
（二）已交纳的土地使用权出让金或者需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；
（三）已投入在建房屋的工程款；
（四）施工进度及工程竣工日期；
（五）已完成的工作量和工程量。
第二十三条 借款合同或者债权人与债务人就某项商品在一定的期间内连续发生交易签订的合同可以附最高额抵押合同。
除第二十条所列条款外，最高额抵押合同还应当载明：
（一）被担保的主债权最高额限度；
（二）被担保的主债权发生期间。
第二十四条 抵押当事人在合同中约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押房地产投保，保险费由抵押人负担。在抵押期间，保险赔偿金作为抵押财产，抵押权人有优先受偿权。
第二十五条 抵押当事人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其合法继承人、受遗赠人或者代管人应当继续履行原抵押合同。
抵押当事人发生合并或者分立等变更，变更方应当及时通知另一方当事人。原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的当事人享有和承担。
第二十六条 已设定抵押权的房地产经抵押权人同意翻建、改建、扩建的，以翻建、改建、扩建后的房地产重新设定抵押权，或者相应变更抵押合同。
第二十七条 抵押合同以中文书写。抵押合同必须以其他国家或者地区文字书写的，应当附有中文文本。以两种以上文字书写的抵押合同发生歧义的，应当以中文文本为准。
第二十八条 抵押合同在我国境内订立的，可以在签订地或者抵押物所在地的公证机构公证；在港、澳、台地区订立的，应当由我国认可的港、澳、台地区的律师或团体见证；在国外订立的，应当由订立所在国或者地区公证机构公证，并取得我国驻该国或者该地区使（领）馆或者商务
代表机构认证。
第二十九条 抵押合同因下列情况之一而终止：
（一）抵押合同的主合同已依法终止的；
（二）抵押权人已就抵押房地产受偿的；
（三）抵押权人放弃抵押权的；
（四）抵押人与抵押权人协议解除抵押合同的。
第三十条 破产企业在法院受理破产案件前6个月至破产宣告期间，对原没有抵押的债务设立抵押的，抵押合同无效。

第四章 抵押登记
第三十一条 抵押当事人应当在房地产抵押合同签订之日起三十日（港、澳、台地区或者境外订立的抵押合同在见证或者认证之日起六十日）内，到市房地产行政管理部门办理抵押登记。土地使用权抵押登记由市土地管理局办理，房屋抵押登记由市房产管理局办理。
第三十二条 办理房地产抵押登记，抵押当事人必须持主合同、抵押合同、抵押房地产价值证明、身份证或者法人资格证明，填写房地产抵押登记申请表，并按抵押房地产类别分别交验下列材料：
（一）以出让土地使用权设定抵押权的，提交《国有土地使用证》、土地使用权出让合同、投入开发建设资金数额证明等；以划拨土地使用权设定抵押权的，提交土地管理部门对土地评估价值的确认书；土地使用权分割抵押的，提交土地管理部门确定抵押土地界线和面积的分割图；
（二）以房屋及其占用范围内土地使用权设定抵押权的，提交《房屋所有权证》、《国有土地使用证》（商品房、已购公有住房、经济适用住房等因故未办理《国有土地使用证》的暂免），共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的书面证明；
（三）以预购商品房设定抵押权的，提交生效的《商品房购（销）合同》；
（四）以在建房屋设定抵押权的，提交《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》（附建设红线图）、投入开发建设资金证明等，在建工程为商品房开发项目的，还应当提交《商品房预售许可证》；
（五）房地产行政管理部门认为必要的其他材料。
第三十三条 市房地产行政管理部门应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理抵押登记申请之日起十五日内办结登记手续。
第三十四条 以依法取得房地产权属证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》、《国有土地使用证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》、《土地他项权利证明书》。
以预售商品房或者在建房屋抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载，并向抵押权人颁发预购商品房贷款抵押登记证明、在建工程抵押证明。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
第三十五条 设立最高额抵押的，抵押当事人应当将最高额抵押合同所担保的每一项主债权合同自签订之日起三十日内送市房地产行政管理部门办理登记备案手续。
第三十六条 抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更之日起三十日内，持有关证明文件向市房地产行政管理部门办理房地产抵押变更登记。
抵押合同到期，抵押当事人双方同意延长抵押期限的，应当签订抵押延期合同，并在合同签订之日起三十日内，到市房地产行政管理部门办理抵押变更登记手续。
抵押终止，抵押当事人应当在终止之日起三十日内，持抵押权人提供的终止合同证明与《房屋他项权证》、预购商品房贷款抵押登记证明、在建工程抵押证明、《土地他项权利证明书》到市房地产行政管理部门办理注销登记手续。
第三十七条 因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起三十日内，到市房地产行政管理部门分别办理房屋所有权、土地使用权变更登记。原有的房地产权属证书应当缴回发证机关注销，原房地产权属证书持有
人拒不缴回权属证书的，发证机关依法予以注销。

第五章 抵押房地产的占用管理
第三十八条 抵押房地产由抵押人占管。抵押人在占管期间应当维护抵押房地产的安全、完好，抵押权人有权按抵押合同的约定检查抵押房地产。
第三十九条 未征得抵押权人的书面同意，抵押人不得将抵押房地产出售、赠与、交换、拆除、翻建、改建、扩建。
抵押房地产发生继承、析产时，承受人应当及时书面通知抵押权人。
第四十条 抵押期间，抵押人转让抵押房地产的，应当书面通知抵押权人并告知受让人所转让房地产已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押房地产的价格明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押房地产。
抵押人转让抵押房地产所得的价款，应当提前清偿所担保的债权或者与抵押权人约定的第三人提存。
第四十一条 已设定抵押权的房地产依法被列入拆迁范围，抵押人应当及时书面通知抵押权人，抵押双方可以就拆迁补偿所得房地产或者抵押人提供的其他房地产重新设定抵押，也可以就拆迁补偿价款等抵押人财产依法清理债权债务，解除抵押合同。
第四十二条 抵押房地产发生毁损、灭失（自然损耗除外），抵押人应当及时通知抵押权人，并采取有效措施防止损失扩大。
抵押房地产因抵押人的行为造成损失，使抵押房地产价值不足以作为其履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足，或者直接向保险公司行使求偿权。
非抵押人过错造成抵押房地产毁损、灭失的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保，抵押房地产价值未减少的部分仍作为债务担保。

第六章 抵押房地产的处分
第四十三条 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押房地产：
（一）债务人未依约履行到期债务，又未能与抵押权人达成延迟履行协议的；
（二）作为公民的债务人死亡、被宣告死亡而无人代为履行债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；
（三）作为公民的债务人被宣告失踪，其财产代管人拒绝履行到期债务的；
（四）抵押人被依法宣告解散或破产的；
（五）抵押人违反本办法第四十条规定擅自处分抵押房地产的；
（六）抵押合同约定的其他情况。
第四十四条 有本办法第四十三条规定情况之一的，应当通过拍卖方式处分抵押房地产。不具备拍卖条件的，经房地产行政主管部门同意可以以折价或者变卖方式处分抵押房地产。
抵押房地产的拍卖，由具有房地产拍卖资格的拍卖机构按法律规定的程序进行。
第四十五条 抵押权人处分抵押房地产前，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或者承租人。
第四十六条 处分抵押房地产时，在同等条件下按下列顺序行使优先购买权：
（一）共有人；
（二）承租人；
（三）抵押权人。
第四十七条 房地产抵押合同签订后，该土地上新增的房屋及其他附着物（不含动产）不属于该抵押合同项下抵押财产。需要处分该抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋或者其他附着物与抵押房地产一并处分，但对处分新增房屋或者其他附着物所得，抵押权人无权优先受偿。

抵押人破产的，破产前已依法设定抵押权的房地产不属破产财产，但处分抵押房地产所得金额超过履行债务所需金额部分除外。
第四十八条 有下列情况之一的，应当中止处分抵押房地产：
（一）第三人就抵押房屋的所有权或者土地使用权向人民法院提起诉讼或者申请仲裁机构仲裁的；
（二）抵押权人要求中止处分的；
（三）抵押人愿意即时履行债务或者向抵押权人提供有能力履行债务的证明，申请中止处分并经抵押权人同意的；
（四）应当中止处分的其他情况。
第四十九条 处分抵押房地产所得金额，依下列顺序和原则分配：
（一）支付处分抵押房地产所需费用；
（二）扣缴抵押房地产处分后应当缴纳的税费；
（三）抵押房地产占用的土地为划拨方式取得土地使用权的，缴纳相应的土地使用权出让金；
（四）按合同约定偿还债务及支付违约金；
（五）剩余金额交还抵押人。
第五十条 同一抵押房地产设定两个或者两个以上抵押权的，应当按照抵押登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押人及各抵押权人之间另有约定的，从其约定。

第七章 罚则
第五十一条 房地产抵押未到市房地产行政管理部门办理登记的，抵押行为无效，由此造成经济损失的，由责任方承担并赔偿损失；双方均有责任的，按责任大小分担。
第五十二条 抵押合同生效后，抵押当事人应当履行合同约定的义务，任何一方不履行或者不完全履行的，应当承担违约责任，赔偿另一方由此遭受的经济损失。
因抵押当事人一方过错致使抵押合同不能履行的，过错方应当赔偿另一方当事人遭受的经济损失。
第五十三条 未经抵押权人同意，抵押人擅自以出售、赠与、析产、交换或者其他方式处分抵押房地产的，其处分行为无效，并赔偿由此给抵押权人及第三人造成的损失。
第五十四条 抵押人隐瞒抵押房地产存在权属争议、共有、已抵押、已出租或者已用于拆迁补偿安置及被查封、扣押等情况的，抵押人应承担由此产生的法律责任。
第五十五条 抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，应当协商解决；协商不成的，可以依法向人民法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁。
第五十六条 房地产行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、索贿受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则
第五十七条 抵押房地产的评估、抵押登记的收费，按物价管理部门制定的收费标准执行。
第五十八条 本办法自二○○○年一月一日起施行。



1999年11月29日