关键词: 纯粹经济损失 第三人 损害赔偿
内容提要: 纯粹经济损失作为一个横跨侵权法与契约法边界的概念，具有明显的独立性、无形性和不利益性。它不仅反映了对受害人经济利益的一种救济保护，在更多的情况下还要求加强对第三人利益的保护。不同国家在纯粹经济损失是否赔付以及赔付范围的限制等问题上争议颇大，我国也只在特殊情况下对纯粹经济损失进行赔付。为弥补第三人纯粹经济损失的法律制度漏洞，通过借鉴欧美发达国家的先进立法与处理手段，对建立我国的第三人纯粹经济损失赔付制度进行探讨。


一、纯粹经济损失内涵解析
纯粹经济损失是近三十年来在侵权法领域频繁出现的名词，也是最具争议的话题。其在英美法上被称为“pure economic loss”，在大陆法系主要代表德国法上被称为“reines Verm?genschaden ”，即“纯粹财产损害”。作为目前少有的以法律形式明确纯粹经济损失概念的国家，瑞典在其《赔偿法》第2 条中规定: “根据本法，纯粹金钱上损失是一种在任何方面与人身伤害和财产损害都没有关联的经济损失。”[1]该法条明确阐释了纯粹经济损失的特点，将其定义为一种不依附于人身、财产损害的独立损失。D． W．Robertson 教授认为，纯粹经济损失是指“并非通过对原告的人身和确定的财产造成的实质损害而产生的费用损失。”[2]
我国现行立法中并无明确的“纯粹经济损失”一词，学界对该问题的理论探讨才刚刚起步。台湾学者王泽鉴教授认为，纯粹经济损失是“受害人直接遭受财产上的不利益，而非因人身或物被侵害而发生。”[3]杨立新教授认为: “纯粹经济损失，是指并非通过对原告的人身和确定的财产造成的实质损害而产生的费用损失，即通过金钱予以救济的人身伤害和财产有形损害之外的一种财产损失。”[4]
通过对该概念立法和学理上的简单界定，可以明确，无论在何种模式下进行纯粹经济损失的定义，都必须体现出该种损失所具有的直接性、无形性、不利益性特征。因此，基于这些根本特征的考虑，我们可以将纯粹经济界定为被害人所遭受的直接的、与有形的人身、财产损害没有关联性的经济上的不利益或金钱上的损失。
纯粹经济损失作为一种独立的不依附于人身或财产利益的损失，与我们通常所说的间接经济损失在是否属于肯定受偿范围、是否与受损财产直接关联等方面有着根本的区别。间接经济损失又称为消极损失，是指可得利益的损失即未来财产的减损，例如利润损失、孳息损失等。间接经济损失在侵权法中通常被认为是由于对他人人身或财产的侵犯而导致的预期可得利益损失，该种损失目前已经被大多数国家通过法律形式明确归入了可赔偿的范围，通常将其作为一种有形损失来看待。而纯粹经济损失在许多国家原则上是不能获赔，即使有特殊的例外情况存在，也通常有着较为严格的限制性标准。如瑞典、英国和德国等对纯粹经济损失的赔付态度相对比较开放的国家，也通常对获赔主体进行了严格的限制，规定了只有受害人本人才有权主张纯粹经济赔偿。此外，间接经济损失是受害人因直接经济损失后再次发生的损失，并与财产、人身权利损害等直接损失紧密相关。它的根本特征是预期可得利益的损失，包括财物损害造成的间接损失和人身损害造成的间接损失，以及由于违约行为造成的可得利益损失。另外，纯粹经济损失强调损失的“独立性”，即不依附于现实的人身或财物损害而独立发生的期待利益损害，属于一个独立的财产集合范畴。它还强调损失的“无形性”，即纯粹经济损失属于一种无形的财产损失，它是受害人或相关利益人因受到侵害而引起的财产总量的积极的或消极的减少。
纯粹经济损失作为一种特殊的损失，并不能完全涵盖在我们目前的民事损害赔偿制度中。尽管民事侵权领域列举的损害行为种类繁多，如包含了经济财产利益的损害与非财产利益的损害、实际性损害与间接损害、预期履行利益损害与信赖利益的损害等，但由于纯粹经济损失所具有的独立性、无形性，使得我们尚不能将纯粹经济损失归入任何一种现有民事损害类型之中，因此它所体现出的某种利益损失在现有民事侵权损害救济体系下尚得不到直接和具体的保护。
纯粹经济损失并不仅仅是侵权法领域的问题，合同法中也存在纯粹经济损失，像合同法中的履行利益损失和信赖利益损失中的机会损失其实也属于纯粹经济损失[5]。因此，纯粹经济损失在救济赔偿手段上也并不统一。然而从欧美国家相关立法来看，大多将其置于侵权法中加以规定，救济方式也以侵权救济为主，这主要是由于发生纯粹经济损失的受害人与加害人之间往往并不存在合同关系的原因所致。然而，纯粹经济损失又和合同有一定联系，有时这种联系还较为密切，如在第三人侵害债权制度中即如是。故在德国法中，囿于侵权法保护对象的有限性，常通过对契约制度或准契约制度做扩张解释来解决此问题[6]。
二、纯粹经济损失与第三人
纯粹经济损失的赔付问题实质上反映了如何对受侵害第三人( 即间接受害人) 的利益进行更好的保护。在一些侵权案件中，虽然第三人的人身和财产并未受到具体的直接损害，但是由于其与直接受害人之间存在着某种连接因素，如亲情、信赖利益等关联因素，第三人也可能遭受类似于直接受害人所受的伤害，其法益也会遭受一定的侵害。因此，从公平原则来考虑，第三人的关联经济利益也应得到具体的保护。这一观点得到许多国家的认可，例如在第三人的精神损害赔偿方面，除了受害人本人外，受害人的配偶也能因无法和对方生活而要求精神损害赔偿。另外，由于“赔偿请求权以权利遭到侵害为前提”这一原则逐渐被淡化，这就意味着非绝对法意义上的法益侵害也能获得相应的赔偿，这从某种程度上承认了那些涉及雇主和业务伙伴因失去重要助手而受损害案件中纯粹经济损失的可赔偿性。
虽然目前各国法律在划定纯粹经济损失请求权人的具体范围方面尚未取得统一，但出于对现实经济与社会需求的考虑，越来越多的国家已经认识到，在法律利益高度依存的世界中，对一项利益的具体损害势必会同时给其他利益带来深远的影响。因此，正视纯粹经济损失中第三人的利益损害已成为侵权救济开展的必要前提。而在不同种类的纯粹经济损失里，第三人损害发生场合不同，所受损害不同，其诉讼地位亦各不相同，其中与第三人利益保护密切相关的纯粹经济损失主要有:
( 1) 反射性利益损失。又称为关联经济损失，在本类纯粹经济损失中，直接受害人的财产或人身明显受到实际损害，而由于存在某种关联关系，这种损害会进而引发第三人权利的受损，也即利益第三人遭受纯粹经济损失。在该种损失中，利益第三人始终是作为经济损害的次级受害人独立存在的，它所遭受的利益损害是前一侵害行为反射的结果。
( 2) 转移损失。该种损失是由于人为因素的介入，本来应由必然承受人承担的损失被转移到偶然受害人身上[7]。也就是说，虽然利益第三人并不对受损物或财产、权利享有支配权、所有权等绝对权利，但是侵害行为的发生从某种程度上促使了第三人继受了损害后果。这种损失后果的转移通常发生于财产权和使用权分离的租赁、买卖、保险协议或其他定期租赁合同。
( 3) 公共设施损害导致的损失。此种情形中的经济损失不存在具体的侵害人，各种关联行为互相作用共同导致了一种过失损害的发生，致使公共市场、高速公路、桥梁被关闭，或者公共海域受到污染，进而使得使用这些资源和设施的利益相关者遭受一系列的纯粹经济损失。该种损失中第三人利益受损的判定标准是: 虽然没有具体有形损害的发生，但是由于第三人与公共损害行为之间存在着必然的、确定的、可证实的因果关系，公共设施的关闭或公共环境的污染会在很大程度上产生一系列的涟漪效应，造成该类主体在经济上的连锁损失，因此这种形式的纯粹经济损失对利益第三人而言具有明显的可赔付性。
( 4) 对特定信息披露、服务的信赖所导致的损害。现实生活中，提供专业建议、信息、服务的主体通常都具有较强的注意义务。他们大都知晓与其并无合同关系的第三人会信赖其提供的客户信息，若其因故意或过失提供了错误建议或虚假信息，虽然没有合同责任的约束，但对此产生信赖的第三人会明显遭受纯粹经济损失。目前，在我国现行法中已有明确的虚假陈述类型的纯粹经济损失规定，如《证券法》第 63 条即为典型。由于发布的信息并非专门为利益第三人所提供，发布者与其之间既无合同关系，也无侵权关系，因此利益第三人因非基于自身财产和人身损害而发生的损失亦明显属于纯粹经济损失的范畴[8]。
三、欧美法中有关第三人纯粹经济损失赔付的一般性规则
总体来看，纯粹经济损失在欧美各国的立法、司法和学理的认识上有很大差异，即使在同一法系国家立场也会迥异。以美国为代表的英美法国家多采取开放式的积极态度，通过大量案例认可了纯粹经济损失保护的必要性，大陆法系的法国立场也相对积极，而英国法与德国法立场较为保守，其学者还在激烈论争。
概括起来，欧美法律对于利益第三人的纯粹经济损失保护主要体现在以下几个方面:
( 一) 责任排除规则的严格适用
责任排除规则作为早先处理纯粹经济损失之过失侵权赔偿的基本原则，主要包括了诉讼闸门理论、价值序列理论和可预见性理论等。它在限制侵权责任不合理泛化、避免侵权责任的过度扩张、保障社会自由、公正的层面上具有重大的积极意义。该规则设立的初衷是为了避免诉讼泛滥，减低侵害人不可预见的责任，保护位阶较高的法益，严格控制各种利益相关的第三人提起有关纯粹经济损失赔偿请求。
随着经济和法律的发展，责任排除规则在纯粹经济损失的绝对适用过程中出现了越来越多的例外，责任排除规则内容本身也暴露出了种种弊端，尤其是它在某种程度上大大限制了有关第三人利益保护的扩张，特别是排除了近因第三人的合理救济请求权。例如责任排除规则中的诉讼闸门理论由于没有基于比较法的考量，所以没有从根本上很好地协调间接受害人实际损害与侵害人适度责任之间的关系。在利益受损第三人及其损失范围都具体确定的情形下，倘若仅仅因为诉讼数量和司法成本的巨大就排除确定第三人的法律救济，那么势必会明显违背公平原则，放任加害人的过错责任。因此，正是为了最大程度地保障第三人之纯粹经济损失的请求利益，各国均开始由绝对适用责任排除规则转变为有选择性的适用，并开始对该规则设定严格的适用条件，在极力保护受害人纯粹经济损失的同时，开始注意到对数目确定、范围明确、具有可证实性的第三人的纯粹经济损失进行赔付。
( 二) 侵权法上开放式的扩展性利益保护
所谓开放式的纯粹经济损失保护方式，是指在各国( 法国、意大利、比利时等) 的法典中存在着这么一个单一性的条款，其并未完全排除对纯粹经济损失的赔偿，恰恰相反，它作为一个软性条款，试图努力通过其灵活适用来力争通过侵权法的调整解决纯粹经济损失赔付问题[7]。在这些主张放任式救济纯粹经济损失的国家中，一般都主张赔偿不仅仅限于对绝对性权利侵犯而导致的有形财产损失，对任何其他侵害法律利益的行为均应禁止。其他受侵犯利益，尤其是不特定第三人所遭受的损害利益，也应纳入保护的范畴当中。这一点尤其在法国以及意大利的侵权法中得到明确的体现。
法国法将受保护利益扩展至第三人的范围。由于法国在欧洲乃至世界独一无二的立法例，即合同法与侵权法之间互不重合，决定了其在处理纯粹经济损失赔偿问题上具有极大的方便性。只要利益第三人能提出具体的因果关系证明，即损失与损害之间具有充分性、近因性以及可预见性，而且损害行为触及了法益，就可以获得经济赔偿。意大利则通过“梅罗尼规则”来支撑对第三人纯粹经济损失赔偿的救济。该规则将合同相对人利益进行了扩展，由于纯粹经济损失已不仅局限于绝对权力和合同相对性，那么对合同外的第三人利益损害进行赔付就成为了可能。
( 三) 侵权行为不法性在追究责任时的应用
英美法系对于纯粹经济损失的赔偿始终遵循着这样一条规则，即根据原告遭受损害的性质( 故意或过失) 决定了被告是否存在避免导致纯粹经济损失的义务。这条规则同样也适用于针对第三人提起的纯粹经济损失请求，即通过判断侵权行为是否具有不法性来判定被告的责任。然而由于第三人这一主体具有的不特定性，因此对于不法性的判断主要依靠注意义务来反映。为了保护第三人纯粹经济利益而不加任何限制的对侵害人实施惩罚是有违公平的，因为从第三人纯粹经济损失发生的原因来分析，其损失的发生在任何方面都不与人身伤害或财产损害直接相关，而且损害在多数情况下可能是难以预料、难以控制的，受损害主体的具体范围也是难以划定的。倘若在这种难以预见的情形下，一味地适用绝对责任原则将会使加害人承担过多、过重的不确定责任。因此，为避免无限的诉讼请求，侵权行为不法性原则在审理第三人请求纯粹经济损失赔偿案件中的适用成为了必要。该原则要求将被告面对的责任风险进行相应的定量限制，即具有单一的原告或至少有确定数目的原告群体。并且，该原则还要求在现实条件下第三人利益在客观上确实可以事先被被告关切到。
( 四) 附保护第三人利益合同的引入
在德国法中，无论是对受害人本人还是对利益第三人的纯粹经济损失救济请求，除明显违反注意义务规定的情形外，一般在侵权法上均得不到支持。为了应对诉讼闸门过度开启的问题，德国法将针对第三人损害的利益保护纳入合同法的范围内，加入了默示义务和缔约过失责任等合同注意义务，引入了附保护第三人契约。尤其是对过失不实表示案件，德国判例学说的这一创造创设了新的契约关系，认为因当事人之间的特殊信赖即可成立契约关系。例如，对遗嘱无效案件，实务创设了附保护第三人作用的契约，能使侵权行为法上不易得到保护的利益第三人获得救济[9]。这一做法从某种程度上降低了合同相对性对第三人进行救济的门槛，充分地保护了相关第三人的利益。因为不要求第三人与损害行为之间必须要有特定关系，即使有联系也不要求具体地特定化，因此从一定程度上避免了侵权法在处理纯粹经济损失问题中绝对权利构成要件的保护要求，更好地保护了第三人的纯粹经济损失利益。
四、关于建立我国第三人纯粹经济损失赔付制度的建议
( 一) 我国应建立对第三人损害的社会赔付机制，由管理部门或专门性公共机构对重大社会事件中产生的第三人纯粹经济损失赔偿
近几年，矿难、食品安全、学生在教学场所遇袭、严重自然灾害、交通重大拥堵事件频发。由于损害尤其是公共损害数额特别巨大，而被告的赔偿能力又有限，故其中很大一部分在实质上是无法获赔的损害，为其设定具体的个体责任人显然不现实，在存在第三人纯粹经济损失的情况下更是如此。因为由于第三人的间接性，由于纯粹经济损失的远因性和无形性，使得被告大多情况下不可能在实施违法行为时对第三人的纯粹经济损失有所预见，司法机关一般不支持第三人的权利主张，也不会要求第三人承担责任，其结果往往导致矛盾的进一步激化，甚至会演变成危及社会和谐的群体性事件。所以，国家必须建立合理的第三人纯粹经济损失赔偿机制，正确处理侵害人的责任承担问题。
故，在重大社会事件中的第三人纯粹经济损失赔偿方面，管理部门或专门性公共机构必须承担起更主要的责任。该种责任不应仅仅规定为道义责任、或然责任，更应以立法明确为法律责任、必然责任，这也是侵权责任法在当代日益归附于公平归责的内在要求[10]。
( 二) 在判定第三人纯粹经济损失的赔付构成要件方面，除了要求具备主体、客体等基本要素外，还应注意考量注意义务、因果关系等因素在赔付判定中的积极应用
由于第三人纯粹经济损失的发生不与受害人的财产或者人身损害相联系，具有很大的偶然性和不确定性，所以让被告承担一切无论是可预见还是不可预见的责任显然不合理，其后果是极大加重被告之负担。注意义务作为侵害人承担责任的前提条件符合公平利益原则，所以在对第三人进行赔付时应认真考虑这一判断近因的标准。因此，引入注意义务，坚持对于不可预见的被害人被告不负赔偿责任的原则似乎更显合理[11]。
同时，在第三人遭受纯粹经济损失的案件中，损害的范围往往会扩及到不确定的人、不确定的事和不确定的损失范围，因此是否与损害具有直接性便成为重要的因果关系证明。只有与损害行为具有独立性因果联系，即只有直接受到预期可得利益损害的第三人才有权主张纯粹经济损失赔偿，而且损失与损害行为之间因果联系的中介，已不再仅仅限于绝对权利被侵害，只要利益第三人能提出确实的因果关系证明，证明损失与损害之间具有直接关联性、近因性、可预见性，即可判断为对法益造成直接侵害，第三人就当然可以获得赔偿。
( 三) 在对第三人纯粹经济损失进行保护的立法技术层面，应以侵权法一般条款调整为主，同时辅以附保护第三人利益契约
由于第三人纯粹经济损失在其基本构成要件，如侵害行为、主观过失、损害结果和因果关系等方面具备了一般侵权行为的构成要件，而且其中的侵害人与受害人之间通常无直接的合同关系，因此应首先考虑将其纳入侵权法一般条款的立法模式。事实上，我国《民法通则》第 106 条第 2 款关于侵权行为的一般规定已间接地反映出我国侵权法对第三人纯粹经济损失的利益保护。具体说来，我国在对第三人纯粹经济损失进行侵权法保护时应当着眼于这几个角度: 首先，将纯粹经济利益予以绝对权利化，即创设专门化、类型化的特定权利。其次，扩大权利的范畴，使之能及于物的使用。再次，在侵权法对纯经济损失提供救济的同时，应当对其保护的范围加以必要的限制，如对违反善良风俗的纯经济损失不予保护，只有在纯粹经济损失是加害人在通常可以预见的情形下才可以认定因果关系成立等。
另一方面，由于侵权法更多的是保护固有利益，因此在一定情形下，作为期待利益损失的纯粹经济损失很难被侵权行为法所完全囊括，单靠侵权法的救济尚存在一定的困难。故可以考虑如果当事人之间有特殊关系，根据诚实信用原则，行为人对被害人有保护( 注意) 义务时，可由法院认定有( 附保护第三人利益的) 契约关系，以契约法规范之。
( 四) 在第三人纯粹经济损失的赔偿范围方面，要严格限定加害人对于纯粹经济损失的赔付范围，选择类型化的重点保护领域
1． 第三人因专业服务过失所导致的损失赔偿。专业服务过失赔偿主要涉及诸如律师、公证人、审计师以及其他信用评级机构因疏忽过错而对与其无合同关系的第三人承担的相应责任[12]。出于合同相对性的考量，我国对实际生活中发生的第三人因专家责任发生的损失不予赔偿，所以第三人的利益往往得不到维护。为了督促专业人员提供更好的专业服务，切实保护利益第三人的合法权益，为侵权者设定一定的责任标准是必要的。专业意见或服务提供者，如果在提供意见或服务时已合理预见或应当合理预见到自己的意见或服务会对接受者以外第三人的经济利益产生直接影响，而且其未明示要求免责，那么他就应该承担由于自己过失产生的对第三人的责任。
2． 对第三人承受的转移性损失赔偿。在转移性损失中，第三人填补受害人的损害的原因可能是由于: 法定义务人; 合同义务人; 公共损害赔偿义务人; 无义务人的补偿。在前三种情形下，实质上加害人和第三人构成了不真正连带债务。加害人作为终局责任人，第三人通常可以在对受害人提供给付后，向加害人追偿。而在无义务人的补偿情形下，由于第三人对加害人并无任何直接的请求权利，因此第三人的弥补行为不能导致受害人丧失对加害人的侵权损害赔偿请求权，第三人只能行使代位请求权[13]。所以在这类纯粹经济损失中，只有通过法律、合同、公平价值等进行转移的第三人损失才能得到赔付。
3． 产品责任引起的第三人纯粹经济损失赔偿。产品缺陷可能招致大量的第三人纯粹经济损失。例如，产品因为瑕疵导致毁灭，致使产品使用者( 特别是利益第三人) 因为无法正常使用而发生修理费、毁损的损害。当前情形下，我国无论是侵权法还是合同法只保护人身权和财产权不受缺陷产品的损害，即排除了产品因不能正常工作而引起的第三人损害赔偿请求。然而，在消费者权益越来越受到重视的今天，拒绝给予消费者遭受的纯粹经济损失提供保护是不公平的，也是与正义价值相背离的。当然，鉴于该种损害的范围往往具有不确定性，有可能会超过生产者可预见的范围，所以必须制定严
格的限制性赔付标准，使生产者的过错与其所承担的责任符合合适的比例。



山东省威海市人民政府


威海市城市住宅小区物业管理暂行办法
威海市人民政府


第一章 总则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障住宅小区物业的合理使用和维护，提高居住环境质量，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于威海市城市规划区内经验收合格并实行物业管理的住宅小区。
住宅小区范围由物业管理主管部门会同有关部门划定。
第三条 本办法所称住宅小区，是指人口和住宅相对集中、配套基础设施和公用设施相对完善的居住区。本办法所称物业，是指住宅小区内各类房屋及其配套的公用设施、设备和场地。本办法所称业主，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人和使用人。
第四条 威海市房地产管理局是市人民政府实施住宅小区物业管理的主管部门（以下称市场物业管理主管部门），其主要职责是:
（一）贯彻执行住宅小区物业管理法规和政策，协调指导住宅小区物业管理工作;
（二）制定住宅小区物业管理具体规定和标准;
（三）审查住宅小区物业管理企业资质;
（四）管理、监督住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的投向和使用;
（五）市人民政府授予的其他职责。环翠区、高技术产业开发区、经济技术开发区房产管理部门（以下称区物业管理主管部门），负责本辖区住宅小区物业管理工作，其主要职责是:
（一）参与住宅小区物业验收，负责住宅小区物业接管;
（二）负责住宅小区物业管理企业资质初审;
（三）负责辖区内住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的筹措、管理;
（四）组织住宅小区物业管理企业的招标、选聘和订立合同;
（五）指导、监督住宅小区物业管理企业的管理服务活动;
（六）审批住宅小区物业重大维修项目及物业管理企业资金收支预、决算;
（七）查处违反住宅小区物业管理法规的行为。建设、财政、工商、公安、煤气热力、广播电视、民政以及供电、邮电等有关管理部门，应按照各自的职责，协同搞好住宅小区物业管理。

第二章 住宅小区物业管理机构
第五条 住宅小区设立业主代表大会，由住宅小区内业主及居委会推选的代表组成。住宅小区业主代表大会代表数额及产生和罢免办法，由市物业管理主管部门会同建设、民政、公安等根据住宅小区规模等情况确定。
住宅小区业主代表大会行使下列职责:
（一）选举、罢免住宅小区管理委员会（以下称管委会）的组成人员;
（二）批准管委会章程;
（三）听取和审查管委会的工作报告，监督管委会的工作;
（四）决定住宅小区内物业管理重大事项;
（五）制定和修改住宅小区物业管理公约。
第六条 住宅小区业主代表大会由管委会负责召集，每年至少召开一次。管委会负责在会议召开前15日内将会议日期及内容通知住宅小区业主代表大会各位代表。有20％以上业主代表提议，管委会应于接到该项提议后15日内召集住宅小区业主代表大会。住宅小区交付使用时的第
一次业主代表大会，由区物业管理主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设单位组织召集。
第七条 管委会由住宅小区业主代表大会选举产生，每届任期3年，管委会委员一般为5－9人的单数。管委会委员由住宅小区业主代表大会在代表中选举产生。管委会也可聘请居委会、有关管理部门和服务单位的人员担任委员，但业主代表不得少于管委会委员总数的60％。管委会? 枇⒅魅危比耍敝魅危保踩耍晒芪嵩谄湮敝醒【俨? 第八条 管委会在住宅小区业主代表大会的监督下，代表业主的合法权益行使以下职权:
（一）制定管委会章程和住宅小区物业管理目标，经业主代表大会批准后组织实施;
（二）以招标或协议方式，选聘或续聘物业管理企业，并与其签订住宅小区物业管理合同;
（三）审议住宅小区物业管理收费项目和标准;
（四）协助物业管理主管部门按合同约定条款处理业主对物业管理企业的投诉;
（五）监督住宅小区物业管理公约的实施;
（六）监督住宅小区物业重大项目维修及物业管理企业资金收支预、决算。
第九条 住宅小区物业管理与维护业务，由依法设立并取得物业管理企业资质证书的企业承担。物业管理企业及资质管理具体办法，由市物业管理主管部门制定。
第十条 物业管理企业应当与管委会签订住宅小区物业管理合同，报市和区物业管理主管部门备案。物业管理企业聘请有关专营企业或专业人员承担住宅小区物业管理合同规定的维修养护项目时，合同中规定的物业管理企业的责任，不随之转移。住宅小区物业管理合同文本，由市物业
管理主管部门统一印制。

第三章 住宅小区物业验收与接管
第十一条 住宅小区竣工或完成整治改造后，由建设行政主管部门会同物业管理主管部门及其他有关部门对住宅小区进行综合验收。验收合格后，由区物业管理主管部门接管。已实施物业管理的住宅小区内新建单体工程竣工后，按前款规定进行验收接管。
第十二条 有关部门或开发建设单位移交住宅小区或单体工程时，应当向区物业管理主管部门移交下列工程建设资料:
（一）住宅小区建设各项批准文件;
（二）住宅小区平面规划图、竣工总平面图;
（三）房屋及配套的基础设施、设备竣工图;
（四）地下管网图;
（五）其他必要的资料。
第十三条 开发建设单位在住宅小区内承建的物业项目竣工验收前，可自行或者聘请物业管理企业承担前期物业管理。工程验收移交后，由中标物业管理企业承担物业管理。开发建设单位对承建的物业项目，应当自移交之日起一年内负责保修。
第十四条 开发建设单位和房屋所有权人办理出售、出租或分配房屋的手续时，在房屋出售或租赁合同中，应对购、租房者提出遵守住宅小区物业管理公约的约定。

第四章 住宅小区物业维护管理
第十五条 住宅小区物业维护管理按下列分工负责:
（一）住宅房屋（不含未参加房改售房的公房）室内维修，由业主负责;住宅楼外墙面、楼梯间、通道、屋顶等共用部位的维修及门窗油漆，由物业管理企业负责。非住宅房屋维修由业主负责。
（二）住宅楼供电总表（含总表）以外线路的维修养护，由供电部门负责;总表至分表线路的维修养护，由物业管理企业负责;分表（含分表）至住户室内线路的维修养护由业主负责。
（三）住宅楼自来水总表（含总表）以外管道的维修养护, 由自来水公司负责; 总表至住户室内管道的维修养护，由物业管理企业负责。自来水分表由业主负责。
（四）住宅楼化粪池至住户室内排污管道的维修养护及化粪池的清运与维修，由物业管理企业负责;化粪池以外污水管道的维修养护，由污水处理厂负责。
（五）将住宅楼袋装生活垃圾送到指定堆放地点，由业主负责;将垃圾由堆放地点集中到垃圾站，由物业管理企业负责;将垃圾由垃圾站外运，由环卫部门负责。
（六）住宅小区内非市政道路及公共场地的维修养护、清扫保洁和绿化管理，由物业管理企业负责。住宅小区内供热、供气、有线电视、通讯、消防、路灯、市政工程设施的维护养护，由有关专业部门按各自职能负责。各专业部门可根据需要将物业维修养护项目委托物业管理企业负责
。住宅小区内应由专业部门负责维修养护的物业项目出现问题，物业管理企业应积极协助业主联系有关部门解决。
第十六条 住宅小区内的治安保卫，按照专业保安与群众自治防范相结合的原则，由物业管理企业配备保安人员，在公安机关的指导下做好治安保卫工作。
第十七条 住宅小区内机动车辆停车场，由物业管理企业负责管理。停车费用由物业管理企业按规定收取。
第十八条 住宅小区内业主应缴纳的水、电、煤气、有线电视费，由有关专业部门委托物业管理企业统一向业主收取。
第十九条 住宅小区内禁止下列行为:
（一）未经批准，凿、拆房屋内外承重墙、梁、柱、楼板或搭、占阳台、屋面、通道、楼梯间及墙体外空间;
（二）超过设计负荷使用房屋或者安装影响周围环境和房屋结构的动力设备;
（三）在住宅楼或草厦内开设餐饮、娱乐项目;
（四）将草厦用于居住;
（五）随意停放车辆;
（六）装饰装修房屋不及时清除渣土、垃圾;
（七）在公共场地、走廊、屋顶、楼梯内乱抛垃圾、堆放杂物;
（八）有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等;
（九）饲养禽畜;
（十）排放或存放有毒有害物品;
（十一）践踏、占用绿地、攀折花木;
（十二）占用公共场地，损坏公用设备和设施;
（十三）市人民政府规定禁止的其他行为。
第二十条 业主装修房屋，施工前应向物业管理企业缴纳装修保证金。装修结束后，业主应于3日内将装修垃圾清运干净。对按时清运装修垃圾、未破坏原建筑主体结构的，物业管理企业将保证金退还业主。装修保证金收取标准，由物业管理主管部门会同物价管理部门确定。
第二十一条 供电、供气、供排气、通讯及有线电视等部门在住宅小区内挖掘市政道路及公共场地，须按有关规定报批，并遵守住宅小区物业管理规定;按掘非市政道路及公共场地，须经物业管理企业同意，并在约定的期限内恢复原状;在楼顶或者墙面架设管线，须经物业管理企业同意? 匆蟀沧凹苌琛?
第五章 住宅小区物业管理费用
第二十二条 从开发建设单位新开工建设项目缴纳的市政基础设施配套费中提取10％，作为住宅小区物业管理启动基金，由财政部门按季度划转物业管理主管部门，主要用于购置物业管理用房和设施。
第二十三条 住宅房屋维修资金来源:
（一） 从房改售房收入中按规定比例提取的共用部位、共用设施维修基金的利息;
（二） 住宅用房业主按建筑面积每月每平方米0.10元缴纳的房屋共用部位、共用设施维修资金。
前款所列（一）项资金，由房改资金管理部门于每年年初划转物业管理主管部门。（二）项资金,由物业管理企业直接向业主（不含未参加房改售房的公房所有权人）收取，实行专户储存，单楼核算，专款专用，定期向业主公布使用情况。
住宅小区内未参加房改售房的公有住房的维修费用，由房屋所有权人从房租收入中将维修专项费用按季划转物业管理企业。
第二十四条 用于非市政道路及公共场地的维修养护、绿化管理、卫生清扫等所需资金,年初由物业管理主管部门会同财政部门商定后，从城市建设维护费中列支。
第二十五条 专业部门委托物业管理企业管理的项目，其维修养护费用从委托费中支付。
第二十六条 住宅小区物业管理公共服务费，由物业管理企业向业主收取; 代收代缴服务费，由物业管理企业向委托部门收取。具体收费标准由物价部门会同物业管理主管部门制定。
物业管理企业为业主提供的特约服务收费标准，由物业管理企业与业主商定。
第二十七条 房屋所有权与使用权分离时，所有权人应在租赁合同中明确规定使用权人须遵守住宅小区物业管理公约，并将应由使用权人缴纳的有关费用界定清楚。业主应将租赁合同副本交物业管理企业备案。
第二十八条 住宅小区物业管理启动基金和维修养护资金应专款专用，财政、审计部门应加强监督，任何单位和个人不得挤占或挪用。

第六章 罚则
第二十九条 违反本办法第十九条规定的，物业管理企业有权予以制止，并责令其限期改正;造成损失的，责任者应负责赔偿。情节严重的，由有关部门按规定给予行政处罚。
第三十条 违反本办法第二十条规定，业主装修房屋不及时清运垃圾的，由物业管理企业组织清运，费用从装修保证金中支付。支付后的剩余部分应于垃圾清运完毕后5日内退还业主。
第三十一条 违反本办法第二十一条规定，在住宅小区内开挖非市政道路及公共场地，在楼顶或墙面架设管线造成损失的，责任者应负责赔偿;不按要求安装架设管线的，物业管理企业责令其限期改正。
第三十二条 人为造成公用设施或公用部位损坏的，责任者负责修复或赔偿损失。
第三十三条 无物业管理企业资质证书从事物业管理的，由市物业管理主管部门责令其停止从事物业管理业务，并没收其非法所得;造成损失的，应负责赔偿。
第三十四条 物业管理企业违反本办法规定有下列情形之一的，业主及管委会可以投诉，物业管理主管部门可根据情节轻重予以警告、责令限期改正、赔偿损失;情节严重的，由有关部门按规定处以罚款:
（一）物业维修养护不及时的;
（二）管理制度不健全、管理混乱的;
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的;
（四）擅自将管理费用挪作他用的;
（五）乱搭、乱建、改变房屋和配套设施、设备用途的;
（六）违反物业管理合同约定的其他行为。
第三十五条 违反本法办规定，挤占或挪用住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的，除限期退还挤占或者挪用资金外，按《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》追究主要负责人或者直接责任人的责任。
第三十六条 妨碍物业管理工作人员正常管理，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法给予处罚;构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第三十七条 物业管理企业及其他工作人员，应尽职尽责、热情为业主服务;对滥用职权、玩忽职守,给业主造成损失的，应负责赔偿;情节严重构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附则
第三十八条 各县级市住宅小区物业管理可参照本办法执行。
第三十九条 本办法由威海市房地产管理局组织实施。
第四十条 本办法自发布之日起施行。



1997年9月22日