一房多卖执行案件的调查与处理

近几年随着房地产开发的增多，一些房地产开发商为了取得更多的周转资金或获取更多的利润，将正在建设的房屋进行一房多卖或一房既卖又抵押，为此引起了诉讼。笔者对北安市法院三年来因房地产购买抵押、产生纠纷的16件执行案件进行调查并研究处理方法。
一、一房多卖的类型
从16件涉及被执行人为房地产开发商的执行案件来看，有7件是因为一房多卖引起倒出房屋的执行，有4件是开发商为债务人执行拍卖查封的房屋，案外人提供证据证实开发商将房屋出售或抵债、抵押给案外人情形，有5件是法院判决房屋归申请执行人所有，在执行过程中，发现开发商将房屋出售给他人。从调阅卷宗内容来看，一房多卖有五种情形：
（一）二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定，买受人均未取得房产权证，其中一个已经占有使用，但法院判决房屋归未占有使用的申请执行人，这类案件有4件，占25%。
（二）二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定，一个买受人取得房产权证，另一个虽未取得但已经占有使用，在执行过程中，因未取得房产权证但已占有使用的，拒不倒出房屋，法院判决此类执行倒出房屋案件有2件，占12.5%。
（三）先买受人与出售人之间的买卖关系合法有效，并取得了房产权证，且被法院依法保护，但在诉讼至执行期间，被执行人（开发商）与后买受人（案外人）恶意串通，私下协议将房屋出售给后买受人，并且后买受人占有使用房屋，这类案件有5件，占31.3%。
（四）先买受人与出售人之间的买卖关系系合法，未取得房产权证，并占有使用，因买受人为另案被执行人，在执行过程中，买受人、出售人（开发商）与案外人三方恶意串通，将房屋协议给案外人，为原买受人逃避执行提供虚假协议，这类案件有3件，占18.8%。
（五）先买受人与出售人（被执行人）之间的买卖关系无效，后买受人的买卖关系合法，但先买受人已将房屋占有使用，法院判决先买受人倒出房屋，这类案件有2件，占12.5%。
二、一房多卖的处理方法
对于一房多卖的处理原则是司法确认高于行政确认，因为司法权属于上位权，即法院判决确认的产权效力高于房产领发的房屋产权证照的效力。对于第一种情形，买受人均未取得房产权证，但其中一个买受人购买的房屋被法院依法确认，其他买受人虽然占有使用权，但必须予以倒出，其他买爱人持与开发商之间的买卖协议进行另案诉讼，但不影响房屋的倒出。
对于第二种情形，两个买受人与开发商之间的房屋买卖合同均有效，但是取得产权证照的买受人购买房屋的协议效力高于未取得证照买受人的协议效力，因为我国法律规定房屋产权以登记为准，登记所有人的效力大于事实所有人的效力，这是维护房地产交易安全及登记秩序的正常进行，因此，未取得房产权证但占有使用人必须倒出房屋，交付给取得房产权证的买受人，然后另案诉讼开发商返还购房款。
对于第三种情形，如果查清属实，执行机构对后买受人（案外人）的异议不予审查，依照民事诉讼法及执行若干问题的规定，对后买受人和开发商直接认定为恶意串通，予以拘留、罚款，同时将房屋倒出交付先买受人。
对于第四种情形，在执行阶段经常遇到有的被执行人（买受人）购买出售人的房屋，购买后并没有办理变更登记，主要是为了逃避法院的执行，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、冻结财产若干问题的规定》，对于对被执行人购买第三人确需过户的房屋，在征得原产权登记人同意后，法院才可以查封，否则应通过诉讼来确认，但在实际操作过程中，售房人极易与购房人（被执行人）恶意串通，一种情况是另行协议出租给被执行人，另一种情况是将房屋协议出售给案外人，由案外人同被执行人之间协议租售，对于此种情况，法院在执行过程中应对案外人的异议依照民诉法第204条进行审查，同时赋予当事人和案外人诉权，若通过诉讼认定房屋归先买受人所有，法院执行机构应对出售人、案外人及买受人（被执行人）予以拘留、罚款。
对于第五种情形，是通过民事诉讼认定买卖合同的效力，已认定先买卖关系无效，后买卖关系有效，才判决先买受人侵权成立，因此，先买受人必须倒出房屋，交付给后买受人。
总之，从上文分析来看，一房多卖引发的民事、行政、执行争议交叉案件进行。在诉讼阶段，一般应当是中止行政诉讼，先行审理民事争议，判断属于一房多卖的哪种情形进行确权。在执行过程中，执行员发现一房多卖的情形，应先初步审查，如果发现判决有错误应通过审判监督程序进行再审；如果案外人提出异议，执行人员应依法审查，同时赋予案外人诉权；如果发现是恶意串通进行假交易，必须依法严惩。

黑龙江省北安市人民法院 韩召峰

劳动部


劳动部关于认真贯彻国务院会议精神做好1996年春运期间组织民工有序流动工作的通知
劳动部


各省、自治区、直辖市劳动（劳动人事）厅（局）：
1995年11月23日，国务院召开电视电话会议，部署了1996年春运期间组织民工有序流动工作。为认真贯彻落实国务院会议精神，现就有关问题通知如下：
一、认真贯彻国务院会议精神，把组织民工有序流动工作作为今冬明春劳动部门的一项最重要的任务。各省、自治区、直辖市劳动部门，特别是各主要劳动力输入、输出地区（以下简称“输入、输出地区”）劳动部门要在各级政府的领导下，立即行动起来，组成专门班子，结合本地实
际，制定工作方案；要建立目标责任制，层层落实工作责任，抓好各项工作的组织实施。
二、认真落实国务院关于将60％的民工留在当地过年的措施。各输入地区劳动部门要深入企业，广泛开展宣传，指导企业预先做好节日生产安排、民工休假的安排和节后生产的补员计划。要指导企业按照《劳动法》的要求，对于节日坚持生产的民工给予经济补偿；对留下过节的民工
，优先办理务工手续和续签合同；对1995年春运期间响应号召留下过节的民工，优先安排休假。春节期间，劳动部门要在各级政府的领导下，开展表彰优秀民工的活动，对民工进行慰问，组织多种形式的娱乐活动，丰富民工的节日生活。各输出地区劳动部门要在当地政府统一领导下，
配合做好民工家属的安抚工作，解决好他们的实际困难，说明他们不要进城过节。
三、加强劳动力市场的管理和服务，切实保证节后一个月内暂停招收外地新民工的措施得以落实。各输入地区劳动部门要向社会发出通告，抓好企业招用民工的管理，要求所有用人单位必须严格执行国务院的这一规定。在主要输入地区，节后要开展企业用工大检查，对公然违反规定，
私招乱雇和使用无证民工的单位，要严厉查处，公开曝光。对各种劳务中介活动，要加强规范化管理，坚决取缔非法劳务中介组织，查处违反国家政策的劳务中介行为。对节后确因生产需要，急需补员的个别单位，要事先做好调查，统筹安排，及时调剂。输出地区劳动部门在节后一个月内
，一律停止向新民工发放外出人员就业登记卡，同时，要充分发挥各级劳动就业服务机构，特别是乡镇劳动服务站的作用，深入重点地区农村、车站、码头开展政策宣传工作，对节后盲目外出务工人员做好劝返工作。在工作中，要坚持耐心细致的说服教育，做好扎实有效的组织工作，防止
简单粗暴和强迫命令。
四、全面落实流动就业凭证管理制度。各地要采取有力措施，在1996年1月底前实现全部跨省就业的在岗民工“证卡合一”，持证务工，使大部分民工都纳入规范化的管理轨道。这项工作进度较慢的地区，应立即采取有效措施，通过输出地区委托输入地区劳动部门协助补卡等方式
，保证按时实现“证卡合一”。劳动部门要为持证民工提供相应的保障和跟踪服务，做好与公安机关办理暂住证、铁路部门售票工作的衔接。同时，一定要严格证卡发放的管理。要实行举报和监督制度，设立举报信箱和举报电话。对以权谋私、滥发证卡、高额收费、伪造或盗印证卡等问题
，一经发现，要会同有关部门，严厉查处。
五、加强输入、输出地区劳动部门的协作配合。输入、输出地区劳动部门要相互通报民工流动和组织疏导的有关情况，及时协调行动。要发挥输出地区驻输入地区劳务工作站的作用，深入用人单位，了解情况，准确掌握民工返乡人数，与当地劳动部门共同为民工提供预先订票服务，联
合开展有组织的运送服务工作。要发挥华南、华东、华北三个劳动力市场信息网的作用，及时传递劳务信息，根据用人单位需要，通过劳务基地有组织地输送劳动力。输出地区和输入地区要制定具体办法，搞好流动就业管理工作的衔接，共同为持证民工提供系列服务。
六、大力开展宣传工作。要利用广播、电视、报刊等新闻媒介，大力宣传党和国家关于稳定发展农业、引导农村剩余劳动力就地就近合理转移的方针、政策；大力宣传国务院关于组织民工有序流动的措施办法；大力宣传实施“农村劳动力跨地区流动有序化工程”和实行流动就业凭证管
理制度的意义、目的。使社会各界、用人单位以及民工和广大农村劳动者积极支持政府的工作，自觉服从有关部门的组织管理。
七、搞好部门间的协作配合。各级劳动部门要在当地政府领导下，会同有关部门制定疏导措施和应急方案，并主动承担政府交办的各项工作，与有关部门共同实施疏导措施。要准确掌握本地劳动力市场动态，了解和分析民工流动状况，为政府和有关部门提供信息。要配合铁道、交通部
门做好民工输送的工作安排；配合公安机关做好流动人口的管理；配合民政部门做好流浪乞讨人员的收容遣送工作；配合宣传部门做好政策宣传工作。
八、抓紧研究农村劳动力开发就业的政策，建立流动就业常规性制度。要与农业等有关部门共同研究农业的深度广度开发、发展乡镇企业、加快小城镇建设和农村第三产业发展的政策；切实抓好农村劳动力开发就业和就地就近转移的试点工作。要以流动就业凭证管理制度为基础，逐步
建立、健全农村劳动力流动就业的各项管理服务的常规性制度，使流动就业管理工作纳入规范化、制度化的轨道。
九、建立信息通报和工作报告制度。在春运期间，各省、自治区、直辖市劳动部门要指定专门机构负责组织民工有序流动工作，设立固定值班室，从1996年2月5日起至3月15日止，实行昼夜值班。各地要加强抽样调查，及时收集有关信息，向劳动部报告。报送信息的具体要求
另行通知。
请尽快将你省（自治区、直辖市）政府1996年春运期间组织民工有序流动工作的预案抄送我部，将劳动部门落实流动就业凭证管理制度及其他各项工作的具体安排报送我部。同时，将工作领导机构和具体办事机构的组成及负责人、值班电话和传真号码于1995年12月31日前
传报我部就业司。联系电话：（010）4213431－456传真号码：（010）4202065



1995年11月23日