国家发展改革委 国家环保总局


发改能源[2007]1456号

国家发展改革委、国家环保总局关于印发煤炭工业节能减排工作意见的通知


教育部、科技部、人事部、劳动保障部、国土资源部、建设部、铁道部、交通部、水利部、商务部、卫生部、人民银行、国资委、税务总局、质检总局、安全监管总局、煤矿安监局，各省（区、市）发展改革委、经（贸）委、环保局、煤炭管理部门,神华集团公司、中国中煤能源集团公司：
为深入贯彻落实《中华人民共和国节约能源法》、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发〔2006〕28号）和《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国发〔2007〕15号）精神，以及“十一五”规划纲要确定的节能减排目标，促进煤炭工业节约、清洁、安全和可持续发展，我们研究制定了《煤炭工业节能减排工作意见》。现印发给你们，请结合实际贯彻落实。


附：煤炭工业节能减排工作意见


国家发展改革委

国家环保总局

二○○七年七月三日

附:

煤炭工业节能减排工作意见

附:
煤炭工业节能减排工作意见
为深入贯彻《中华人民共和国节约能源法》、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发〔2006〕28号）和《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国发〔2007〕15号），切实转变发展观念，创新发展模式，提高发展质量，落实“十一五”规划纲要确定的节能减排目标，促进煤炭工业节约、清洁、安全和可持续发展，制定本意见。
一、指导思想、基本原则和节能减排目标
第一条 以科学发展观和构建社会主义和谐社会重大战略思想为指导，依靠科技进步，发展循环经济，转变增长方式，健全规章制度，加强监督管理，努力构建资源节约型、环境友好型煤炭工业，促进煤炭工业可持续发展。
第二条 坚持优化设计与强化管理相结合，坚持应用先进技术与淘汰落后工艺相结合，坚持清洁生产与资源综合利用相结合，坚持突出重点与全面推进相结合。
第三条 到“十一五”末，煤炭企业单位生产总值能耗比2005年下降20%，二氧化硫排放量控制在规定范围内。原煤入洗率由2005年的32%提高到50%，煤矸石、煤泥等固体废弃物综合利用率由2005年的43%提高到70%，矿井水利用率由2005年的44%提高到70%，矿井瓦斯抽采利用率达到60%。
二、煤矿设计
第四条 煤矿设计要符合清洁生产的要求，优先采用资源回收率高、污染排放少的清洁生产技术、工艺和设备， 要有对固、液、气体废弃物、共伴生资源和余热等进行综合利用的措施，要有污染治理措施，并做到达标排放。
第五条 严格按照核准（审批）的煤矿建设规模进行初步设计。新建、改扩建项目设计要有节能减排专题篇章。要把能耗作为项目审批、核准和开工建设的前置条件，把排污总量指标作为建设项目设计和环评审批的前置条件。所有系统、装备、设施选型，必须严格执行设计规范及有关规定，并选用经过能效认证的安全、高效、节能和环保设备。
第六条 优化开拓布置，减少井巷工程量。除服务年限较长的水平主要大巷和硐室外，一般不采用岩石巷道。合理确定掘进断面，推广岩巷光爆锚喷、煤巷锚网、锚梁等主动支护工艺。选择合适采煤方法，严格作业规程，减少矸石混入量。
第七条 高瓦斯及煤与瓦斯突出矿井的瓦斯抽采利用系统必须与矿井同时设计、同时施工、同时投入生产和使用。合理安排瓦斯抽采与井下采场布局，避免瓦斯抽采与采煤之间的相互影响，提高瓦斯抽采和利用率，减少矿井瓦斯排空量。
第八条 加强矿井水文地质研究工作，提高对矿井水文地质规律的认识，充分做好矿井涌水的前期探测。矿井设计要考虑减少煤炭开采对地下水的破坏，积极采用保水开采的设计方案，要有切实可行的矿井水净化处理和利用方案。
第九条 优化矿井（露天矿）生产系统，尽量实现集中生产，简化生产运输环节。条件具备时，一个矿井布置一个采区、一个
工作面，减少运输系统转载、折返和机电设备占用数量。露天矿应优先开采剥采比小的地段，具备条件的应采用内排土场，并制定以植被绿化为主的固土防尘防沙措施。
第十条 采用较高等级的井上下供配电电压，减少降压次数。新建大中型矿井原则上采用1万伏下井，中央排水泵房、井下压风硐室、采区变电所、上下山绞车房、综采综掘工作面等主要耗电场所，以及单机功率200千瓦及以上的设备，宜采用6千伏及以上高压供电。大中型选煤厂采用660伏配电。
第十一条 合理选择矿井变电所的主变压器容量，采用分列运行方式，要保持电力变压器三相负载平衡和合理分配负载。合理布局配电系统，尽量缩短配电半径，减少线网电能损失。
第十二条 负荷变化大的机电设备，宜采用变频等调速技术，并应用电源污染治理技术，消除高次谐波，抑制瞬流浪涌，调节无功功率，提高功率因数。条件具备时，宜采用动态无功补偿和就地无功补偿，矿井平均功率因数不得低于0.9。
第十三条 简化矿井提升机传动系统，推广采用直联传动和电力电子调速技术。主通风机和排水泵工况点要维持在最佳效率点附近，淘汰机械式闸阀调压调量。选用绝热和容积效率高、比功率低的空气压缩设备，合理选择管径，采用可靠连接，减少管网泄漏。低瓦斯矿井应采用电动和液压钻进设备取代压风供能系统。优先选用具有内驱动和电力电子调速、集中控制系统的胶带输送机，下运胶带输送机宜利用位能启动。露天矿优先选择电动设备，宜采用连续、半连续开采工艺，减少燃油消耗。
第十四条 推广电能监控信息系统技术，建立计算机远程监
控信息系统，实时监测企业的电能消耗等运行参数，严格控制高峰期用电负荷，实现企业电能管理信息化和自动化。
第十五条 统筹规划工业广场内建筑的供热供暖，优先利用煤矸石、煤泥等综合利用电厂余热，推行集中供热替代小锅炉分散供热，有条件的地区可采用太阳能、地热等供热供暖。矿区民用建筑必须按照节能型民用建筑标准进行设计。推广采用高效照明节电技术。
三、 煤炭生产
第十六条 煤矿（含洗选加工）建设项目必须按国家有关规定进行节能减排评估和审查，严格执行环保“三同时”制度。建设项目审核须满足环保要求，实行环保“一票否决制”。加强小煤矿生产管理，合理布置采掘工作面，采用正规采煤方法，提高采掘机械化程度，淘汰落后生产工艺。
第十七条 生产矿井必须按照节能减排要求，采用高新技术装备，有计划地更新改造现有生产环节和装备。定期测试提升、运输、压风和排水系统能耗，达不到有关规定要求的，必须限期对包括矿井电压等级、调速调压系统等进行改造或更新。合理增加提升机的提升负载，避免轻载运行，减少提升机工作时间。
第十八条 统筹调度用电负荷，努力做到“避峰填谷”、经济运行。矿区月平均负荷率不低于75%，矿井变电所不低于70%。有条件的矿区、矿井应对电力网采用微机监控，提高系统负荷率。50千瓦以上的井上下设备原则上应装设电能表，分别计量考核。
第十九条 定期维护矿井主通风机和主要通风设施。强化矿井主通风机节能改造，推广应用电力电子调节和液压风叶调节技
术。主通风机电耗，轴流式应低于0.44千瓦时/•百万立方米帕，离心式应低于0.41千瓦时/•百万立方米帕。合理选配高效节能局部通风机，尽量采用对旋风机，风筒百米漏风率应低于10%。
第二十条 矿井中央泵房排水要采用集中自动控制技术，主排水设施及相关系统运行尽量实现“避峰填谷”、分时用电。多水平矿井要避免矿井水倒流反排。定期维护和更新改造主排水设备，主排水管道必须定期除垢清洗，吨水百米排水电耗应低于0.5千瓦时。主副水仓每年至少清挖两次，始终保持原设计容积的3/4以上。
第二十一条 空气压缩机应根据用风需要，有计划地实施定时、集中供风，减少开机时间和管网漏风，比功率应低于5.9千瓦/立方米/分。空气压缩机站尽量靠近主要耗风地点，降低绝热损失，压风损失不超过1.47×105帕，风动工具不应低于额定压力工作。
第二十二条 逐步淘汰落后的技术装备。矿井主提升设备、风机、水泵、空气压缩机的技术性能，每年至少测定一次，并调整在最佳工况点运行。电动机应与主机合理匹配，负荷经常低于40%的应予更换。对能耗高、效率低以及国家公布淘汰的机电设备，必须有计划地进行改造或更新。更换下来的旧设备应予报废，严禁转让和再次使用。
四、煤炭洗选加工
第二十三条 煤矿应就近配套建设选煤厂或集中选煤厂，采用大中型高效节能设备，减少物流中转环节。新建选煤厂规模原则上不小于30万吨/年。加强对现有选煤厂技术改造，淘汰落后
工艺，减少电耗、水耗和介质消耗。积极发展动力煤入洗，高硫、高灰动力煤必须全部入洗。灰分大于25%的商品煤，应就近使用，尽量减少长途运输。
第二十四条 强化选煤能耗管理，新建全部入洗的大中型洗煤厂入洗原煤单位能耗不高于8千瓦时/吨，部分入洗的不高于5千瓦时/吨。现有大型选煤厂应进行660伏升压改造，200千瓦及以上的单机设备，宜采用6千伏及以上高压供电。加快全厂集中控制、单机电力电子调速和动态无功补偿技术改造，淘汰负压脱水设备，大力采用合成药剂用于浮选，减少燃油消耗。
第二十五条 选煤厂补充用水必须首先采用处理后的矿井水或中水。洗煤用水应净化处理后循环复用，大中型选煤厂必须实现洗水一级闭路循环，洗选原煤清水耗应控制在0.15立方米/吨以内。
第二十六条 积极发展动力配煤，在煤矿、港口等煤炭集散地建设动力煤配煤厂，适应不同类型用户需要，以提高燃烧效率，减少污染物排放。煤矿、港口等煤炭集散地要有防止煤炭扬尘措施，煤炭运输要逐步实现封闭运输。
五、资源保护和综合利用
第二十七条 煤炭企业必须按照清洁生产和发展循环经济的要求，制定资源综合利用规划。煤矸石、洗矸、煤泥必须进行综合利用，不得长期排放堆存，临时堆存要有防止自燃措施。对已经自燃的矸石山，必须尽快采取灭火措施，确保熄灭并防止复燃。要加强对自燃煤田灭火工作的组织领导，加大投入，力争提前完成灭火计划。
第二十八条 纯岩矸石和半煤岩矸石必须分运分堆，纯岩矸石尽量不出井。以煤矸石发电、生产建材、回填复垦及无害化处理为重点，努力发展科技含量高、附加值高的煤矸石综合利用技术和产品。
第二十九条 煤矸石、煤泥等综合利用电厂建设应符合电力工业相关设计规范，并纳入电力发展规划，优先选用单机容量13.5万千瓦及以上的高效循环流化床锅炉机组。积极推进现有煤矸石、煤泥等综合利用电厂的升级换代和“以大代小”，提高燃烧效率，降低消耗，减少排放。
第三十条 建设煤矸石、煤泥等综合利用电厂，必须靠近低热值燃料排放地，避免长途运输煤矸石、煤泥等低热值燃料。凡有稳定热负荷的地方，应考虑热电联产联供。
第三十一条 加强煤矸石、煤泥综合利用电厂运行管理，积极采用高新技术和装备，降低发、供电标煤耗和厂用电率，年运行小时数应不低于5500小时，污染物排放浓度必须符合国家或地方排放标准，排污总量必须控制在规定的总量指标范围内。
第三十二条 燃用煤矸石、煤泥的综合利用电厂，必须采取炉内固硫和高效除尘设备，炉内固硫达不到排放要求的，必须进行烟气脱硫。综合利用电厂必须安装烟气排放在线自动监控装置，并与省级环保部门和省级电网公司联网，灰渣必须进行综合利用，不得造成二次污染。
第三十三条 矿区自备电厂和燃煤工业锅炉必须做到污染物达标排放，凡被列入国家淘汰名录或限期安装脱硫设施的，必须按时完成。
第三十四条 鼓励发展煤矸石烧结空心砖、轻骨料等新型建材，替代粘土制砖。鼓励煤矸石建材及制品向多功能、多品种、高档次方向发展。积极利用煤矸石充填采空区、采煤沉陷区和露天矿坑，开展复垦造地。
第三十五条 高瓦斯及煤与瓦斯突出矿井必须按规程规定建设瓦斯抽采利用系统，严格执行“先抽后采”。条件具备的矿区，要尽可能采用地面抽采方式，应用先进技术和装备，提高煤层气（煤矿瓦斯）抽采量和利用率。
第三十六条 采用保水、节水开采措施，合理保护矿区水资源。矿井水必须进行净化处理和综合利用，矿区生产、生活必须优先采用处理后的矿井水；有外供条件的，当地行政管理部门应积极协调，支持矿井水的有效利用。
六、保障措施
第三十七条 各地煤炭行业管理部门和环境保护部门按照职能分工负责本辖区煤炭行业节能减排的监督管理工作。煤炭企业是煤炭工业节能减排的实施主体。相关行业协会受政府有关部门的委托，负责煤炭行业节能减排统计汇总，协助政府有关部门开展节能减排的监督、检查和技术指导。
第三十八条 各地煤炭行业管理部门和环境保护部门要按照职能分工加强节能减排工作的领导。煤炭企业必须建立和完善节能减排专职管理、节能计量、环境监测机构，配齐专职工作人员，明确责任和任务，健全节能减排管理制度。要将节能减排指标完成情况作为政府有关部门和企业负责人业绩考核内容。
第三十九条 严格行业准入，严把能耗、环保审核关。坚决淘
汰不具备安全生产条件、浪费资源和污染环境的小煤矿、小选煤厂、小焦化厂。积极推进煤矿整顿关闭和资源整合。有关部门要制定鼓励政策措施，支持煤矸石、煤泥等低热值资源和煤层气（煤矿瓦斯）、油母页岩、矿井水等煤炭共伴生资源综合利用。对利用煤矸石、煤泥、油母页岩等低热值资源和煤层气（煤矿瓦斯）发电实行优先上网和优惠电价。
第四十条 煤炭企业要保证节能减排技改资金的投入，并积极采用合同能源管理、自愿节能协议等模式，拓宽融资渠道。节能减排技改资金必须专款专用，大力推进企业节能技术改造。
第四十一条 建立健全煤炭行业节能减排计量、统计制度。煤炭企业要按照有关规定，配备计量器具和仪表，建立健全原始记录和统计台账，并按期报送节能减排统计报表。健全和完善行业节能减排标准、设计规范、主要耗能设备能效标准和煤矿主要生产工序能耗评价体系。
第四十二条 按照《企业能源审计技术通则》等规定要求，开展煤炭企业能源审计，提出切实可行的节能减排措施并加以实施。充分发挥社会中介机构的作用，协助企业搞好节能减排工作。
第四十三条 煤炭企业要建立和完善节能减排奖惩制度，根据节能减排目标完成情况，把奖惩落实到车间、班组、机台。对虚报、瞒报、拒报、迟报、伪造篡改节能减排统计资料的单位要依法予以处罚。
第四十四条 加强节能减排宣传教育，普及节能减排知识，提高节约和环保意识，增强社会责任感。有计划地组织节能减排业务学习和培训，主要耗能设备操作人员须经考试合格，方可上
岗。行业协会、学会要在节能减排标准制定和实施、新技术（产品）推广、信息咨询、宣传培训方面发挥作用，促进煤炭工业的节能减排工作。
第四十五条 加快以企业为主体的节能减排创新体系建设。鼓励企业自主创新，围绕行业节能减排科技发展重点，建立产学研自主创新战略联盟，选择行业节能减排重大关键技术，开展联合研究与开发。注重引进、吸收和再创新国外先进的节能减排技术和管理经验。组织实施行业重大节能减排示范工程，着重开展共性、关键和前沿技术的研发，促进节能减排技术产业化。
　　房屋承租人享有房屋的使用权和优先购买权两项权能，房屋优先购买权是房屋承租人对出租人房屋处分权的限制，房屋出租人对承租人在出售房屋时具有两项法律义务：一是出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人；二是在同等条件下，出租人应当将该房屋出售给承租人。合同法第二百三十条关于同等条件的规定比较原则，没有阐明同等条件的具体标准，造成司法实践中适用法律紊乱，因此对于同等条件的准确理解和适用法律，是公正审理好该类型房屋买卖案件的关键。

　　　一、案例索引
　　　某市居民秦某将其拥有的一幢房产出租给陈某使用，每月租金500元。2005年3月秦某因妻子生病做手术，花去人民币6万余元。秦某因下岗多年，经济状况拮据，在妻子住院前，曾向好友黄某借款5万元。2007年7月，秦某因儿子要结婚，妻子体弱多病，常年需看病吃药，家中已无积蓄，遂决定将租给陈某的房屋卖给黄某。双方在协商中，秦某谈及因其长期得到黄某的关爱和帮助，尤其是在妻子住院时黄某凑齐5万元借款未要分文利息，为表示感激之情，决定将房屋以较为优惠的价格卖给黄某，最终双方商定以6万元价格转让该幢房屋。同年9月，双方到房产部门办理了过户登记手续。随后黄某找到陈某，说明自己为新的房产所有人，要求陈某腾退房屋。陈某不同意，并提出自己也愿意以同样价格购买该房屋，秦某和黄某房屋的买卖行为侵犯了其房屋优先购买权，双方产生纠纷，黄某遂向法院起诉，要求陈某腾出房屋。陈某反诉，请求认定秦某和黄某的房屋买卖协议无效。

　　　二、焦点引出
　　　在出租人具有两项法定义务的前提下，本案承租人享有两项法定权能：一是根据“买卖不破租赁原则”享有继续承租的权利；二是根据合同法规定，在同等条件下享有优先购买权。本案的焦点即对于同等条件的法律理解与适用。审判实践中有以下分歧意见。
　　　第一种意见认为，同等条件即指房屋买卖价格绝对相等，承租人在同样的价格条件下，有权优先购买房屋。
　　　第二种意见认为，同等条件是相对的，除了价格因素外，还要结合房屋先买权人、实际买受人买卖房屋的其它因素，比如双方之间经济关系、交易支付方式、其它可用货币折算的价格因素，称为金钱折算法。
　　　第三种意见认为，房屋市场价格恒定为判断房屋买卖中同等条件的参照标准，在此基础上，要综合考虑交易的支付方式、房屋卖方以优惠价格出售给第三人的真实意图、能够直接影响房屋买卖价格的非货币因素[1]（如：人际因素、亲情因素、情感因素），将房屋的市场价格与房屋卖方出售给第三人的优惠价格之间的差额视为非货币因素的价值，此称为市价折算法。[2]
　　　第一种意见是机械地套用法律，实质上损害了房屋卖方的合法权益，具体体现在：房屋卖方对自己房产的处置权利受到严重阻碍，房屋卖方有权向他人赠与自己的房屋，却无权以优惠价格卖给一个自己所感恩的人；而房屋承租人对于出租人的房屋优先购买权竟然扩张到可以享受与特定第三人同等的优惠价格，而通常特定第三人与房屋出租人有着特殊的人际因素、亲情因素、情感因素，使得房屋商品价格与人格因素交织在一起，使对于同等条件的法律规定把握变得复杂，简单地以房屋买卖价格绝对相等为标准，造成实质不公平。
　　　第二种意见较前一种意见科学，兼顾到了价格因素和其它可用货币折算的因素，但是实践中诸如与人格相关联的亲情因素、情感因素，是难以用货币来进行价格折算的。因此，对该法条采取金钱折算法亦存在局限性。
　　　第三种意见称之市价折算法，它既考虑到房屋出让的交易价格因素，亦兼顾到其它货币折算因素和与特定人格相关联的非货币因素，是一种符合市场经济规律较为公平易操作的参照标准。

　　　三、法官评析
　　　关于立法宗旨探寻
　　　承租人在同等条件下的房屋优先购买权，一方面是承租人对于出租人对特定房屋处分权的制约，是承租人享有房屋使用权的法律延伸，是不动产限定物权的扩张；另一方面也是对房屋出租人不动产处分权能的限制，是商品房不动产物尽其用实现利益最大化的表现。立法目的在于充分发挥社会物资资料的经济价值，促进资源的有效利用。[3]因此，这一法律制度立法本意侧重在维护承租人的居住、生活、休憩利益。[4]但是，该项法律制度同时也一定程度上损害和制约了房屋所有人对特定人格对象的出售房屋的权利，为新的矛盾纠纷引发留下隐患。

　　　关于人格属性利益商品化研讨
　　　传统的民法认为人格不具有财产价值，属于社会地位、精神评价、人权尊重等精神领域范畴。而现代社会中，商品交易日臻繁荣、科学技术日新月异、大众传媒日益发达，人格利益商品化理念早已突破了传统民法理念。这具体表现在：一是著名人物、艺术名星、体坛新秀、商业巨头，其姓名、肖像甚至声音都可以被商家利用来作商品代理、商业广告，借助公众的崇拜心理和从众心理攫取商机。[5]二是特定的人与人之间，基于人际因素、亲情因素、情感因素可以有效地直接影响买卖交易的价格，而这种价格与特定人格属性直接相联系，离开某个特定人格进行交易往往呈现为商品的原始市场价格。三是人格本身也就是商品物权的载体。商品物权的载体一种是自然人，第二种是法人。例如某些单位为职工解决住房问题，采取单位团购开发商建造的商品房，开发商对内部职工和对外部人员销售同样的商品房，分别按照优惠价和市场价出售，而两种价格之间的差价实际上是单位对于内部职工当作福利已经承担，当职工将已出租的商品房卖与第三人时，承租人主张以同等条件享有优先购买权，其同等条件下价格究竟是优惠价还是市场价？承租人因不具有单位内部职工的人格属性，在绝大多数情况下，难以享受内部职工的优惠价格买房。这一案例和前文的案例如出一辙，都是基于人格属性导致的价格差异。因此，其交易公式显示为：
　　　（公式略）

　　　房屋买卖的价值与价格容易概念混淆
　　　同样的一件物品在不同的时间、不同的地点、不同的交易对象、不同的零售和批发交易方式、不同的交易结算条件之下，呈现缤纷多样、数额悬殊的价格，唯有物品的市场价值最为恒定，它客观而公正地反映物品的实际价值。[6]市场价值是衡量物品价值量的原始依据，而价格是反映人们基于自愿基础上交换劳动成果的关系。

　　　房屋买卖中的规避法律行为
　　　如果回避商品房买卖中价格因素、人格属性因素之区分，机械简单地按照出租人对特定第三人的交易价格来认定为同等条件，实践中房屋买卖当事人往往采取订立阴阳合同的方式来规避承租人优先购买权法律规定，使得这项法律规定形同虚设。比如本案中，秦某即按照市场价格与黄某签订买卖合同，然后双方再私下口头协议，实际按照6万元成交，秦某暗中放弃两种价格之间的差价利益，既处分其房产亦处分其价格权益，前者公开交易、后者暗箱操作，这时承租人面对昂贵的市场价格，可能已经选择放弃优先购买权。

　　　考察房屋买卖第三人是否为特定对象
　　　房屋买卖第三人为不特定人时，因该第三人与出租人比较，并无人格属性利益，此时出租人具有房屋用益物权优越性，[7]能够顺利实现合同法第二百三十条关于同等条件下房屋优先购买权。而当房屋买卖第三人是出租人特定的对象情况下，正如上述图表论述分析结论，其优先购买权无法与房屋所有权人绝对处分权抗衡，该出租人是难以实现先买权的。同样是行使房屋彻底的处分权，秦某将自己的房屋赠与给黄某能够得到法律保障，那么法律制度要阻止秦某将自己的房屋以优惠价格卖给黄某，这和民法意思自治原则本身是相矛盾的。根据合同法第四条规定的合同自愿原则，强制秦某卖房给陈某亦是违法的。[8]

　　　关于优先购买权的顺序
　　　当房屋共有人和承租人同时主张房屋优先购买权时，根据“完全物权大于用益物权”、“物权大于债权”原则，房屋共有人基于所有权享有第一顺序的优先购买权，承租人的优先权居于共有人之后行使。
　　　承租人同等条件优先购买权的法律适用
　　　1.合理期限内提前通知。
　　　出租人应当在合理期限内，提前通知承租人其出售房屋之意图。实践中合理期限一般为三个月。出租人不履行该项义务即构成对承租人先买权之侵犯。
　　　2.同等条件买卖房屋的价格参照基准。
　　　一是以市场价格参照基准为主。对于房屋出租人与特定第三人之间具有特定的人格属性利益关系，包含人际因素、亲情因素、情感因素等情况的，承租人只能以市场价格主张优先购买权，第三人所具有的人格利益条件承租人无法具备，并且第三人所具有的人格属性利益无法用金钱进行折价。
　　　二是以金钱折价参照基准为辅。对于房屋出租人与特定第三人之间具有其它诸如买卖、借贷、商贸等经济往来利益等情况的，适用金钱折价法，承租人在满足承担房屋售价加上金钱折价总和的基础上得主张房屋优先购买权。
　　　三是交易结算支付方式相当。即房屋买卖第三人采用一次性付款，则承租人不得主张分期付款；第三人采用现金付款，承租人不得主张以物抵款；第三人采用即时付款，则承租人不得主张延期付款，双方应当保持结算方式相当。

　　　四、法律完善
　　　承租人同等条件下房屋优先购买权法律制度既是对房屋所有权人处分权能的制约，亦是赋予承租人用益物权的扩张，[9]立法的目的应当是更合理、更科学地发挥物权的效用。房屋所有权与房屋用益物权二者在物权权能上是不对等的，所有权是完全物权，兼具使用价值和交换价值，[10]前者优于后者。[11]如日本民法典第206条规定：所有人于法令限制内，有自由使用、收益、处分其所有物的权利。德国民法典第903条规定：物之所有人，在不违反法律及第三人权利的范围内，得自由处置其物，并排斥他人对物之一切干涉。两项外国法律的核心思想是：一是赋予所有权绝对权能；二是赋予所有权排它干涉权能。[12]当房屋所有权人意图以特定价格向特定人出售房屋目的与房屋承租人优先购买权发生冲突时，利益如何衡量？在上述案例中，即使采用市场价格为参照基准，承租人陈某愿以市场价格主张优先购买该房，而出租人秦某出于感恩情结，仍然执意以优惠价格出售给特定对象黄某，此时，纵使法院判决秦某与黄某之间房屋买卖合同无效，法院却不能直接判决由秦某履行将房屋出售给陈某的义务，而只能够判决认定原房屋买卖合同无效，究竟卖不卖房权利仍在于所有权人。秦某仍然可以规避法律，秦某可以选择放弃出售房屋，阻止承租人陈某实现买房目的，然后再重新与黄某签订阴阳合同，把房屋所有权转让给他意图转让的特定人。
　　　合同法第二百三十条在法律逻辑上是不严密的。当出租人的确侵犯了承租人的优先购买权，将房屋卖给不特定第三人的情况下，法院只能判决认定原买卖合同无效，而不得判决出租人直接向承租人履行出售房屋义务，出租人在房屋所有权转移之前，有权撤销其卖房决定。但是，该法律条款在表述上属授权性法律，可理解为出租人具有转让房屋给承租人的义务，承租人享有获得房屋所有权的权利，而法院之所以作出的是撤销判决而不是授权判决，正是因为法院不能强迫出租人卖房。即使先前买卖房屋合同被撤销，所有权人仍然有权决定不卖房屋。此时，对于承租人而言，国家性授权性法律如同虚设，法律权威受到质疑，亦会对法院的判决表示不满。在此情境下，因立法的缺陷而使法院的司法公信蒙受损害，法院的权威受到损害这个损失后果远远超出了承租人买房的利益。
　　　司法应当树立权威，立法首先要做到审慎。立法的追求应当具有可操作性、可实现性、可伸缩性。当某项法律制度在特定条件下难以实现时，可以采取用但书或作限制规定的方式予以完善，使法律表述更加周延、逻辑严密。法律赋予承租人优先购买权，有利于保障承租人由限定物权人转变为完全物权所有人，但是这一目的仅能在房屋买卖第三人为不特定人时，承租人方有可能有效实现这项权能。承租人的用益物权通过适用“买卖不破租赁”原则即可得到有效保障，限定物权最终无法与所有权相对抗，当房屋所有权人具有意图要出售给特定第三人时，承租人的优先权在实践中往往落空，这时该法律制度成为一条废法，既损害了司法机关的公信，亦损害了立法机关的权威，容易引起新的社会矛盾。
　　　综上研讨，笔者认为对于合同法第二百三十条规定可作下列修改：
　　　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在相同价格或者其它同等交易条件下享有优先购买的权利。
　　　但是，出租人意图将房屋出售给特定的第三人除外。
　　　正如塞尔苏斯所说，认识法律不意味着抠法律字眼，而是把握法律的意义和效果。[13]合同法第二百三十条内容作上述修改后优点表现为：一是将承租人同等条件下房屋优先购买权中同等条件改为“相同价格或者其它同等交易条件下”，剔除法律模糊概念，突出以市场价格为主导，并结合其它辅助因素；二是增加“但书”，强调尊重房屋不动产所有权人的绝对权能，赋予房屋出租人对于特定第三人所享有的房屋处分权能，充分兼顾了该法律制度适用过程中个性化、共性化和人性化等情况，既尊重了当事人的合法权益，亦维护了立法权威和司法公信。