“限购令”与“涨价归公”

黎广军


摘要：随着大自然的风吹雨打和时间的折旧，以及使用的磨损，房屋本身不断减值。房价上涨通常是由于土地增值，而土地增值是政府投资和社会投资以及社会发展的结果。所以，房地产涨价之增值实质上是全社会共同创造的价值，应该收归全体人民共享之。中国目前房价高涨的主要原因是“涨价归私”，“炒房无税”。解决之道不在于“限购”，而在于“涨价归公”。
关键词：房地产；限购；土地增值税；资本利得税



近来，各地纷纷出台“限购令”或“限外令”，意图通过限制房屋需求，从而降低房价。
2004年“8.31大限”以来，房价上涨如脱缰野马。决策层总是围绕着“供需关系”做文章。以为增加了供应，限制了需求，房价就会下降。但事与愿违，房价越调控就上涨。
房屋是人生必需品，而不是投机品。与其采用“限购令”或“限外令”，何不“涨价归公”，一举杜绝投机炒卖，让房地产市场回归正常轨道。

1. 房地产是“不完全商品”

商品必须具有流通性。房地产没有“空间流通性”，所以，房地产是“不完全商品”，房地产市场是“不完全市场”。“供需关系决定商品价格”的市场经济规则并不适用于房地产市场。
一模一样的电脑，在偏僻的乡村和在繁华的大都市，售价相差无几。而一模一样的房屋，建在偏僻的乡村和建在繁华的大都市，售价相差可达十倍。
十年前购买的电脑，现在可能一文不值。而十年前购买的房屋，现在价格可能翻了数倍。
这是因为：电脑是“完全商品”，而房屋是“不完全商品”。前者是动产，后者是不动产。

2. 房价不是“供需”决定的

房屋是耐用消费品，其使用寿命可达百年以上。经过了多年建设发展，许多发达国家已经进入了“后城市化”时代，房地产市场早已供过于求，并且还在不断增加供给，但为什么有些国家的房价还会不跌反升？

日本在上世纪60～70年代就已经完成了城市化进程。1968年日本GDP跃居世界第二。据东京都政府网站资料，1970年东京人口1141万人，2009年1299万人；近40年里共增加了158万人，年均增加约4万人，年均人口增加率约0.35%，这比自然人口增长率还要低。所以，东京房地产供过与求。但为什么房地产价格会不降反升？1990年东京地价总额竟然等于美国全国地价总和。1991年资产泡沫破裂后，20年来日本经济一蹶不振。

美国完成城市化的时间比日本还要早，其房地产市场早已是买方市场和现房市场。但为什么21世纪的美国房价还会大幅上涨，并形成资产泡沫？2008年泡沫破裂，导致全球金融海啸？

2010年3月香港永久住宅总数253.7万套（见香港房委会《房屋统计数字2010》p.3）；2009年底香港家庭总数231.16万户（见香港政府统计处网站：表005：家庭住户统计数字）。香港永久住宅总数是家庭总数的110%（253.7÷231.16×100%）。这显然供大于求，房价应该下降。但为什么在2009～2010两年间香港房价既然上涨了45%？

在2000～2009的十年里，香港共增加了31.27万个家庭；同期建设了21.8039万套公租屋，这是家庭增加数的70%（21.8039÷31.27×100%）。既是说：香港每增加100个家庭，政府就建设70套公租屋；再加上商品房，香港的房屋增加量显然高于家庭增加量。但为什么房价还会高涨？香港政府如此大力建设公租屋，并没能阻止房价上涨。新加坡85%以上家庭住在政府组屋，但2010年房价也仍然高涨。

以上举例说明：房价不一定是“市场供需关系”决定的。

3. 房价上涨的社会因素

房价上涨，并不是由于房屋增值，而是由于土地增值。

随着大自然的风吹雨打和时间的折旧，以及使用的磨损，房屋本身不断减值，其价格应该下降；所以，房价上涨通常是由于土地增值，而土地增值是政府投资和社会投资以及社会发展的结果。显然，房价具有社会属性。影响房价的主要社会因素是：

（1）政府投资。例如，城市兴建了地铁，沿线房价就会大幅上涨。
（2）社会投资。例如，附近新建了许多高楼大厦，人烟越来越稠密，房价就上涨。
（3）社会发展。例如，社会发展水平越高，市面越繁华，GDP增长率越高，房价就越上涨。
（4）投机炒作。投机炒作必然抬高房价，以致房价远远高于实际价值，出现资产泡沫。

中国各地近年地王频出。地王的中标者，就是基于对未来的政府投资、社会投资、社会发展的评估，以及投机炒作的可能性，预期未来房价必然大涨，所以报出了“面粉比面包贵”的离奇价格。

政府地价上涨，标志着政府投资和社会投资都将增加，所以周边房价会随之上涨，而房价上涨又会反过来推高地价。这样就形成了“地价涨→房价涨→地价更涨→房价更涨”的涨价循环。

中国证券监督管理委员会


证券公司借入次级债务规定

证监会公告[2010]23号





　　 　　 现公布《证券公司借入次级债务规定》，自公布之日起施行。





　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 中国证券监督管理委员会

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○一○年九月一日




附件：证券公司借入次级债务规定.doc
证券公司借入次级债务规定

第一条 为规范证券公司借入次级债务行为，根据《证券法》、《证券公司监督管理条例》、《证券公司风险控制指标管理办法》等法律、行政法规的规定，制定本规定。
第二条 本规定所称次级债务，是指证券公司经批准向股东或其他符合条件的机构投资者定向借入的清偿顺序在普通债务之后，先于证券公司股权资本的债务。
前款所称符合条件的机构投资者，是指依法设立的、经审计的净资产在2000万元以上（含2000万元）的法人或投资组织。
第三条 次级债务分为长期次级债务和短期次级债务。
第四条 证券公司借入期限在2年以上（含2年）的次级债务为长期次级债务。长期次级债务应当为定期债务。
长期次级债务可以按一定比例计入净资本，到期期限在5、4、3、2、1年以上的，原则上分别按100%、90%、70%、50%、20%比例计入净资本。
第五条 证券公司为满足承销股票、债券等特定业务的流动性资金需要，借入期限在3个月以上（含3个月），2年以下（不含2年）的次级债务为短期次级债务。
短期次级债务不计入净资本，仅可在公司开展有关特定业务时按规定和要求扣减风险资本准备。
第六条 证券公司为满足承销股票、债券业务的流动性资金需要借入的短期次级债务，可以按照以下标准扣减风险资本准备：
（一）在承销期内，按债务资金与承销业务风险资本准备的孰低值扣减风险资本准备。
（二）承销结束，发生包销情形的，按照债务资金与因包销形成的自营业务风险资本准备的孰低值扣减风险资本准备。
承销结束，未发生包销情况的，借入的短期次级债务不得扣减风险资本准备。
第七条 证券公司借入次级债务应当由董事会制定方案，股东（大）会对下列事项做出专项决议：
（一）次级债务的规模、期限、利率；
（二）借入资金的用途；
（三）决议有效期；
（四）与借入次级债务相关的其他重要事项。
第八条 证券公司借入次级债务应当与债权人签订次级债务合同。合同应当约定下列事项：
（一）清偿顺序在普通债务之后；
（二）次级债务的金额、期限、利率；
（三）次级债务本息的偿付安排；
（四）借入资金用途；
（五）证券公司应向债权人披露的信息内容和披露方式；
（六）次级债务的借入、偿还应当符合本规定；
（七）违约责任。
第九条 证券公司借入次级债务应当符合以下条件：
（一）借入资金有合理用途；
（二）次级债务应当以现金或中国证监会认可的其他形式借入；
（三）借入次级债务数额应当符合以下规定：
1.长期次级债务计入净资本的数额不得超过净资本（不含长期次级债务累计计入净资本的数额）的50%；
2.净资本与负债的比例、净资产与负债的比例等各项风险控制指标不触及预警标准。
（四）次级债务合同条款符合证券公司监管规定。
第十条 证券公司申请借入的次级债务展期，应当由公司董事会对展期期限、利率调整等事项提出议案，经股东（大）会通过后，与次级债权人变更债务合同。
第十一条 证券公司借入次级债务、次级债务展期以及偿还次级债务的，应当事先向证券公司住所地证监局提交申请，经住所地证监局批准后实施。
第十二条 证券公司申请借入次级债务，应当提交以下申请文件：
（一）申请书；
（二）相关股东（大）会决议；
（三）借入次级债务合同；
（四）债务资金的用途说明；
（五）合同当事人之间的关联关系说明；
（六）证券公司目前的风险控制指标情况及相关测算报告；
（七）债权人净资产情况的说明材料；
（八）证监会要求提交的其他文件。
第十三条 证券公司申请次级债务展期，应当提交以下申请文件：
（一）申请书；
（二）相关股东（大）会决议；
（三）借入次级债务合同；
（四）债务资金的用途说明；
（五）证券公司目前的风险控制指标情况及相关测算报告；
（六）证监会要求提交的其他文件。
第十四条 证券公司申请偿还次级债务，应当在债务到期前至少10个工作日向住所地证监局提交以下申请文件：
（一）申请书；
（二）借入次级债务合同；
（三）证券公司目前的风险控制指标情况及相关测算报告；
（四）证监会要求提交的其他文件。
证券公司偿还短期次级债务的，还应提交债务资金使用情况的说明。
证券公司提前偿还次级债务的，还应提交股东（大）会决议。
第十五条 证券公司住所地证监局应当对证券公司申请次级债务借入、展期、偿还等事项作出核准或者不予核准的书面决定。
（一）对证券公司借入短期次级债务、偿还次级债务的申请，自受理之日起5个工作日内作出决定；
（二）对证券公司借入长期次级债务、次级债务展期的申请，自受理之日起10个工作日内作出决定。
第十六条 证券公司获批借入的长期次级债务，可自债务资金到账之日起按规定比例计入净资本。债务资金于获批日之前到账的，证券公司应自获得住所地证监局批复之日起按规定比例将长期次级债务计入净资本。
证券公司借入的短期次级债务转为长期次级债务或将长期次级债务展期的，应自获得住所地证监局批复之日起按规定比例将长期次级债务计入净资本。
第十七条 证券公司提前偿还长期次级债务后一年之内再次借入新的长期次级债务的，新借入的次级债务应先按照提前偿还的长期次级债务剩余到期期限对应的比例计入净资本；在提前偿还的次级债务合同期限届满后，再按规定比例计入净资本。
新借入的长期次级债务数额超出提前偿还的长期次级债务数额的，超出部分的次级债务可按规定比例计入净资本。
第十八条 证券公司向其他证券公司借入长期次级债务的，作为债权人的证券公司在计算自身净资本时应当将借出资金全额扣除。
证券公司不得向其实际控制的子公司借入次级债务。
第十九条 证券公司应自借入次级债务获批之日起3个工作日内在公司网站公开披露借入次级债务事项。
第二十条 证券公司借入的短期次级债务应当实施专户管理，严格按照债务合同及申请文件列明的资金用途使用债务资金。
第二十一条 证券公司借入次级债等事项获批后，未经批准不得变更次级债务合同。
第二十二条 证券公司风险控制指标不符合规定标准或者偿还次级债务后将导致风险控制指标不符合规定标准的，不得偿还到期次级债务本息。次级债务合同应当明确约定前述事项。
第二十三条 除下列情形外，证券公司不得提前偿还次级债务：
（一）证券公司偿还全部或部分次级债务后，各项风险控制指标符合规定标准且未触及预警指标，净资本数额不低于借入长期次级债务时的净资本数额（包括长期次级债务计入净资本的数额）。
（二）债权人将次级债权转为股权，且次级债权转为股权符合相关法律法规规定并经批准。
（三）中国证监会认可的其他情形。
第二十四条 证券公司偿还次级债务，应当在到期日前至少3个工作日在公司网站公开披露，并在实际偿还次级债务后3个工作日内公开披露有关偿还情况。
第二十五条 上市证券公司借入和偿还次级债务的，除应当遵守本规定要求外，还应按照上市公司信息披露管理的规定，履行信息披露义务。
第二十六条 证券公司住所地证监局应当加强对证券公司次级债务存续期间的日常监管，对违反本规定及相关监管要求的，责令其及时改正，并依法采取监管措施。
第二十七条 本规定所称次级债务展期，包括将短期次级债务转为长期次级债务。
第二十八条 从事证券相关业务的证券类机构借入、偿还次级债务等事项，经中国证监会同意，可参照本规定执行。
第二十九条 本规定自公布之日起施行。《关于证券公司借入次级债务有关问题的通知》（证监机构字〔2005〕146号）同时废止。
http://www.csrc.gov.cn/pub/zjhpublic/G00306201/201009/P020100908598666562388.doc