江苏省南京市房产局


批转市房产局《南京市处理私有出租房屋社会主义改造遗留问题实施办法》的通知
市房产局


为了进一步处理私有出租房屋社会主义改造（以下简称“私房改造”）遗留问题，根据国务院《批转国家房产局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》和城乡建设环境保护部《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》、《关于进一步处理好城镇私房遗留问题的
通知》等有关文件，结合本市实际，制定本实施办法。
一、巩固私房改造成果。根据国家和省的部署，本市自1958年7月1日起进行的私房改造，是城市社会主义改造的一个重要组成部分，凡符合国家和省市有关政策规定已纳入私房改造的房屋，产权一律属国家所有。
二、关于私房改造起点。
（一）私有出租居住房屋改造起点：市区为150平方米以上（建筑面积，含本数，下同）；郊区（县）1963年底前为70平方米以上，1964年10月1日后为100平方米以上。其中，华侨（指私房改造时产权人已具备华侨身份，下同）出租居住房屋的改造起点，市区放宽
50平方米，郊区（县）放宽20平方米。
（二）1963年底前已经实行“两个无起点改造”的不再变动，1964年1月1日后改造的按统一改造起点审核处理。
（三）华侨除出租非居住房已于1963年7月9日前实行无起点改造外，一律不搞无起点改造。
（四）私房主在本市有两处或两处以上的出租房屋，均应合并计算出租面积。
三、私房改造时的下列房屋，可不作出租面积计算：
（一）产权人自住的。
（二）确系产权人空闲、出借的。
（三）1958年以来，因举办街道工业及街道福利事业等需要动员出租的；
（四）产权人自有自用的连家店或小手工作坊用房因联营合作后转为出租的。
（五）完全由产权人自用附属的。
四、关于产权人补留自住房的核定。
（一）私房改造时按照产权人当时家庭的实际情况，已划留自住房的，依据“生不再增，死不再减”的原则，不再变动。
（二）私房改造时，产权人及其直系亲属居住本市，因多种原因，确未划过自住房的，每人可按十平方米增划自住房。
（三）私房改造时，产权人及其直系亲属人在外地，于1966年9月底前户口迁回本市或提出要求留房的，每人可按8平方米予以补留。1966年10月1日后迁回本市的，不再补留，住房确属困难者，由其所在单位酌情解决。
（四）华侨身份的国外人口，每人可按15平方米补留自住房。
（五）私房改造时，产权人自住房面积虽已划定，但未确定具体房屋或未住进划定的房屋，而按月领取“留房补贴”的，可一次性将应留房面积折价补偿或酌情明确其现住房屋的产权，同时停发“留房补贴”。
五、关于固定租息的补发。
（一）纳入改造的私有出租房屋的固定租息发至1966年9月底。尚未领取或领足的，可按原凭证申请补领。
（二）凡1961年9月以后纳入改造的，其固定租息一律按5年计算，予以补发或补足。
（三）固定租息率低于私房改造时租金20％的，按20％予以补发。
六、关于共有产权的出租房屋面积计算。
（一）房屋的共同共有和按份共有，均为一产权整体。继承遗产或房屋购建人将房屋分别用父母、夫妻、子女或兄弟姐妹名义申请登记领取所有权证，已按一户纳入改造的，应作改造共有房屋对待。
（二）共有房屋的共有人之间，确已分析产权（即立有分析契约或确已划分产权范围，并分别按分析所得或划定的房屋各自分开出租管业），私房改造当时已分户申请，分开领取定息，并有当时所缴租可证实的，可按分户计算出租面积。
（三）虽已分开领取所有权证或立分析契约，但却共同生活，统一管业，统一收支的，不按分户计算出租面积。
（四）私房改造前，产权人确非逃避改造，已将房屋赠与子女或他人，办妥赠与手续，由受赠人独立管业的，可分户计算出租面积。
七、凡已纳入私房改造涉及典权的，一般不再变动。如出典人或承典人申请复查，可具实审核办理。
八、关于撤销改造的处理原则。
（一）经认定属错改的自住、自用房屋，可按下列办法处理：
1、现仍由产权人或其亲属自住、自用，发还产权，由产权人自行管理。
2、现已由产权人或其亲属自行与他人交换使用的，只发还产权，不腾退房屋。
3、现已由房管部门分配给他人使用的房屋，产权人确需自住的，原则上应发还产权和使用权，按“谁用谁退，谁拆谁补”的原则分别处理。
4、因各种原因确实不能退还原房的，可用相应数量（面积）和质量的公房（包括单位自管公房）与房主协商交换产权，并酌情作经济互补；也可安置产权人承租公房，原房作价收购。
5、产权人现已住公房（包括单位自管公房），原自住房腾退时，应收回现住公房或与其应腾退房相抵。
6、原房因建设需要而拆除的，由拆房单位或其主管部门负责补偿，并按留房标准安排房主住房。
（二）经认定原属错改的出租、出借的房屋可按下列办法处理：
1、无论住房有否变化均带户发还产权，不负责腾退房屋，由房管部门协助住房与产权人办理换约续租手续，建立新的租赁关系，订约一户移交一户。租金标准不得高于现行租金标准的五倍（超过现行租金标准部分由住户所在单位予以补贴）。住户应按时向产权人交纳租金。未能建立
新的租赁关系的，在撤销改造时，暂由房管部门代为管理。
2、如确属动员出租的房屋，发还产权后，一般不负责腾退房屋，产权人现居住确有困难的，可视情况适当分配公房承租使用（其中单位使用的，由使用单位或其主管部门负责分配公房）。
3、凡经批准确定落实私房政策腾退房屋，应坚持“谁用谁退，谁拆谁补”的原则，实行“四包”、“三定”责任制，即系统包单位、单位包职工，既包房源又包动迁；定任务、定对象、定时间。暂时不能腾退的，可协商用与应腾退私房相当的公房交换产权，亦可用公房安置私房产权
人承租使用，原房作价收购。
4、确定退还错改的房屋，在国家经租期间收支帐目互不结算。但房屋翻建、改建增值较大的，可与私房产权人按实结算，亦可按原房价值作价收购。
5、凡应退还的房屋，在未退房前应维持使用现状，任何一方不得擅自分隔自分或使用。
6、因台风、洪水、地震等自然灾害毁坏的房屋不予赔偿。
九、经市、区（县）落实私房政策办公室作出审查结论的错改房屋，在发还产权后，无论是否移交租赁关系，其产权已属私人所有，如以后发生产权继续纠纷，以及移交租赁关系后的使用纠纷等，有关部门应及时调解、仲裁；当事人亦可直接向人民法院起诉。
十、本实施办法施行前，已作过落实政策处理结论的私房改造遗留问题案件一般不再变动。
十一、本实施办法由市落实私房政策办公室负责解释。
十二、本实施办法自批准之日起施行。







1992年8月31日

摘要：从1980年专利局成立，从1984年第六届全国人大常委会第四次会议通过，从1985年4月1日第一部专利法实施，我国专利制度已经施行二十多年了，带给我们的有利有弊。其优点大家有目共睹：鼓励发明创造、带动科技革新、促进技术进步。但是在其审查程序方便又存在着瑕疵，如何完善它的不足呢？这是我们今天所要探讨的。

关键词：实用新型 专利 审查程序 效率 质量 公告前置

引言：我们知道，从申请人申请专利权，到国家专利行政机关授予专利权，其间的过程是漫长的。尤其是像发明和实用新型专利，因为必须要保证具有专利该有的创造性、新颖性和实用性，故在授权之前的审查时必须进行实质审查。专利行政机关不仅要对申请人提交的相应的申请文件，例如请求书、说明书及摘要和权利要求书等进行初步的形式审查，还要再进行实质审查，即审查其是否具备“三性”。由于实质审查的周期比较长，而且世界上对于发明专利的授予和保护又更严格，所以对发明专利都进行实质审查。这是人所共知的。但相对于发明专利而言，实用新型就不那么受重视了，对其创造性要求将也降低了，因此每年的实用新型专利申请较发明专利申请多得多，这就导致了实用新型专利申请案的长期积压。所以为避免这些积压，就迫使我们专利行政机关对实用新型专利申请采取初步审查制度。即只做初步的形式审查，除非发现明显的驳回理由，即授予实用新型专利权，并登记公告。这的确是在一定程度上减少了专利行政机关的工作量，提高了效率，但是这是拆了东墙补西墙，顾此失彼。为了加快我们的审查速度与效率，我们不得不牺牲获得实用新型专利授权的质量！导致原本不应得到授权的实用新型专利获得专利权，或是发生重复授权的现象引发后续的专利权纠纷。那么我们应该如何在质量与效率之间找到平衡呢，这是本文要探讨的问题。


一、相关法律规定
根据《中华人民共和国专利法》（以下简称《专利法》）第二十二条：
授予专利权的发明和实用新型，应当具备新颖性、创造性和实用性。
新颖性，是指该发明或者实用新型不属于现有技术；也没有任何单位或者个人就同样的发明或者实用新型在申请日以前向国务院专利行政部门提出过申请，并记载在申请日以后公布的专利申请文件或者公告的专利文件中。
创造性，是指与现有技术相比，该发明具有突出的实质性特点和显著的进步，该实用新型具有突出的实质性特点和显著的进步。
实用性，是指该发明或者实用新型能够制造或者使用，并且能够产生积极效果。
本法所称现有技术，是指申请日以前在国内外为公众所知的技术。
所以，无论是发明还是实用新型都要经过实质审查判定是否具备这三性之后方可授予相应专利权。授予专利权的前提是通过实质审查确定其具备“三性”。那么在实践中，我们是否真的做到了呢？
首先我们来看法条，《专利法》 第四十条：
实用新型和外观设计专利申请经初步审查没有发现驳回理由的，由国务院专利行政部门作出授予实用新型专利权或者外观设计专利权的决定，发给相应的专利证书，同时予以登记和公告。实用新型专利权和外观设计专利权自公告之日起生效。
由此可知，我国对于实用新型专利的审查程序是受理、初审、授权、登记、公告。我国的实用新型专利审查制度是采取初步审查登记制，国务院专利行政主管部门在受理实用新型专利申请后，只进行形式审查，看是否缺少法律确定的必要的文件以及文件格式的书写是否正确规范，如果没有发现驳回理由的即授予专利权并登记公告。
这里的“驳回理由”，根据《中华人民共和国专利法实施细则》（2010修订版）第四十四条第一款第二项：
实用新型专利申请是否明显属于专利法第五条、第二十五条规定的情形，是否不符合专利法第十八条、第十九条第一款、第二十条第一款或者本细则第十六条至第十九条、第二十一条至第二十三条的规定，是否明显不符合专利法第二条第三款、第二十二条第二款、第四款、第二十六条第三款、第四款、第三十一条第一款、第三十三条或者本细则第二十条、第四十三条第一款的规定，是否依照专利法第九条规定不得取得专利权。


二、优缺点剖析
接下来，我们就这样的审查制度在实践当中的优缺点加以分析。
优点：这样的制度，的确是能在一定的程度上，缓解我们专利行政部门的审查压力，节约人力财力，审查周期短，增加审查的效率，不至于是每年那么多的申请积压。此外，还可以使得先进的实用新型技术得以提前应用于生产实践中，提高生产力水平，创造更多的财富价值。
缺点：我国对于使用新型采取的这种登记审查制，也会造成很多弊端。由于授权在前，公告在后，所以就很容易出现所授的专利权质量不高而且数量泛滥的问题，很多不值得授权的实用新型获得了专利授权。或者是出现重复授权的情形并可能引发后续的专利权纠纷。这样不仅不能激发我们的发明创造激情，而且还会增加我们的诉讼成本，给我们的司法机关增加了压力。
对于我国实用新型专利审查制度中存在的缺陷，早有专家学者认识到并提出：
朱广玉《进一步完善我国实用新型专利审查制度的思考》（中国发明与专利2007年第3期）：“我国实用新型制度是在借鉴国外实用新型制度的基础上发展起来的。经过20余年的发展，已经融入了我国的国情，适应了社会发展，但也存在一定的问题。”“其实，原本简单地重复授权通过初步审查程序就可以解决的问题，最后不得不通过复杂的后续程序，多少都有点舍近求远，化简为繁的意味”。
朱琦、张灵敏《论实用新型专利审查制度》（江西社会科学1999年第12期）：“根据我国现行的有关专利的法律、法规的规定以及专利申请审查的操作实践，实用新型专利申请不宜采取形式审查制度。”
施云《试析我国的专利审查制度》（江苏社会科学1998年第5期）：我国现行的专利法对实用新型审批仍采取形式审查制，由于未经实质审查，所以已授权的实用新型专利的质量问题比较多，主要表现在一定数量的不具有新颖性、创造性的申请被授权，对实用新型专利的创造性要求有不断弱化的趋势。
通过以上分析，我们概括出，现在面临的问题是难以在审查效率与审查质量之间做到权衡。效率高了，审查周期短了肯定会降低审查的质量；为提高审查质量，又不得不浪费巨大的人力物力，加大了审查周期，以致经济效益不高。


三、缺陷的完善
对于解决问题，很多专家学者都提出了自己的见解，在实践中也都发挥了一定的积极效果。但是都还是比较繁琐，没有简便易行的方案。
中国国家知识产权局专利复审委员会副主任李政在《关于实用新型专利审查制度的研究和修改建议》一文中就提出了很多设想：
初步审查加检索报告或者初步审查加国内文献的相对新颖性检索报告
主要是通过检索文件生成报告，对实用新型专利申请是否符合专利法规定的创造性、新颖性和实用性作出判断。
但是这样，也会加大我们工作人员的工作量，而且不同单位或者个人的检索可能得出不同的结论。
注册登记后根据注册人的请求进行实质审查
这种方案中，国家知识产权局根据注册人的请求进行实质审查，对不符合专利法有关规定的，予以驳回；对没有发现驳回理由的，授予实用新型专利权，发给实用新型专利证书。
这种方案虽然秉承了《专利法》第二十二条的精神，即非经实质审查，非具备创造性、新颖性和实用性不授予实用新型专利。但是还是很难确定在申请实质审查前申请注册人的地位。因为只有在授予专利权之后注册人才是合法的专利权人，那在申请人注册登记后、申请实质审查之前呢，他是否具有专利权？
南京大学信息管理系讲师施云在她的《试析我国的专利审查制度》中也提到两种解决方案：
初审加实质审查。即对实用新型进行形式审查后即予以登记，这样可消除申请积压的状况，加快审查周期。另，任何第三者都有权请求专利局对某一注册的实用新型专利进行实质性审查。
初审加检索报告制。即如果对实用新型提出侵权告诉，原告应提出一份有关该专利的检索报告。
以上所有这些方案还有未列举出的其他专家学者提出的方案在实际施行起中都或多或少遇到问题，效率与质量两难全，既然不能二者兼得拿出完美的方案，没有最好那么我们应该如何找出更好的呢？


四、笔者的建议