化工部


中外合资经营化工建设项目建议书内容和深度的规定
1992年12月28日，化工部

一、总则
（一）为了做好中外合资经营项目建设的前期工作，根据国家计委、国务院外国投资工作领导小组办公室计贸〔1987〕808号文《关于编制、审批外商投资项目可行性研究的规定》（内部试行）中对项目建议书的主要内容与要求，结合化工建设项目的特点及编制项目建议书的实践经验，制定本规定。
（二）项目建议书是中方合营者向其审批机关上报立项的文件，主要是从宏观上论述项目设立的必要性和可能性，应就项目所涉及的合营对象、市场、建厂条件、技术和经济等各主要方面作出初步的估计并提出相应的建议。项目建议书的主要方面应与中外合营各方的合资意向书相一致。项目建议书经审批机关批准后，才能进行以可行性研究报告为中心的各项工作。
（三）向审批机关呈报项目建议书时，视审批机关要求可同时报送初步可行性研究报告。初步可行性研究报告的内容和深度要满足审批项目建议书的要求，主要是应所建议项目的国内外市场、生产规模、建设条件、工艺技术、主要原材料和燃料、动力的供应、资金筹措、投资估算、经济效益、外汇平衡情况以及中外合营各方的基本情况等进行初步的研究。
（四）编制项目建议书要支持事求是的原则，要对项目的各要素进行认真的调查研究，并据实进行测算分析，同时要注意符合我国有关中外合资经营的法规和政策。
（五）本规定适用于大、中型中外合资经营化工建设项目的项目建议书。小型项目的项目建议书可参照本规定有关内容要求，在满足投资决策需要的前提下适当简化。

二、项目建议书的内容和深度
（一）概述
⒈中外合资经营项目名称及举办地址。
⒉中外合营各方基本情况，包括合营各方单位名称、注册国家、法定地址，以及法定代表姓名、职务和国籍等，并说明中方合营者的主管单位名称。
⒊项目提出的背景、合营的目的与范围，要眷重说明合营的必要性和可能性，其中应包括：①中方合营单位生产经营状况、设备和技术条件、公用工程供应能力等；②国内该行业概况，市场需要情况；③外方的资信、技术、经济实力等。
⒋合营方式、投资总额、注册资本和合营各方出资比例。
⒌合营期限。
⒍结论性意见及存在的主要问题和建议。
（二）市场需求预测分析
⒈产品国内外市场现状与变化趋势，包括国内外现有的生产能力和生产量，在建的生产能力，国内外市场需要量的中、短期预测，以及进出口情况。
⒉产品国内外销售渠道、销售方式、销售地点的设想与建议，以及内外销价格的初步估计。
（三）产品方案与生产规模
产品和副产品和品种、规格、质量指标及拟建规模（以日和年生产能力计）。
（四）工艺技术方案
主要说明拟选用的工艺技术和主要设备的先进性、适用性和可靠性，以及主要的消耗指标。对引进技术和设备的项目，要说明引进的内容、范围和引进的理由。
（五）原材料、燃料和动力的供应
⒈主要原材料、辅助材料、燃料的品种、规格、年需用量以及供应来源。
⒉水、电汽和其它动力的小时用量及年需用量，并说明供应方式和供应条件。
（六）建厂条件和厂址初步方案
建厂条件简述和厂址方案的初步意见，包括地理位置、气象条件、地质条件、交通运输情况，水、电、汽供应条件，可提供用地情况以及当地社会经济状况和城镇、地区规划情况等。必要时可进行厂址方案的比较，并附厂址区域位置示意图。
（七）环境保护
⒈初步预测拟建项目对环境的影响，指出污染物的种类、有害成份、排放量及排放浓度。
⒉提出保护环境治理“三废”的措施。
（八）工厂组织和劳动定员估算
⒈工厂体制和管理机构的初步设想。
⒉生产班制及定员的初步计划。
（九）项目实施初步规划
（十）投资估算和资金筹措设想
⒈投资估算
⑴建设投资的估算内容，包括固定资产投资、无形资产投资、开办费和预备费。
⑵流动资金估算可采用大指标估算法或国际上通用的分项详估法。
⑶估列项目所需外汇额（以美元计，使用非美元外汇的要注明折算率）。
⑷初步计算建设期利息。
⒉资金筹措设想
⑴资金来源和贷款条件，包括注册资本额、合营各方出资比例、出资方式（如以场地使用权、专利权、其它特许权、厂房和设备出资，则要说明作价的依据）以及合营项目的借贷资金来源渠道，贷款条件等。
⑵逐年资金筹措数额和安排使用设想。
（十一）经济评价
⒈产品成本估算。
⒉财务分析。
⑴盈利性分析。计算以下指标：①投资利润率；②投资利税率；③资本净利润率；④投资回收期；⑤内部收益率；⑥净现值。
⑵借款偿还平衡分析。
⑶外汇平衡分析。
⑷不确定性分析。
⒊国家效益分析，以国内投资为计算基础，计算内部效益率指标，或者简单计算分析国家收益。
⒋国民经济评价（根据审批机关要求决定是否包括该项内容）。
⒌中方合营者借款偿还平衡分析。
⒍社会效益初步分析。其内容可根据项目具体情况确定，一般包括：①对节能的影响；②对环境和生态平衡的影响；③提高产品质量对用户的影响；④对提高国家、地区和部门科技进步的影响；⑤对发展地区或部门经济的影响；⑥对就业的影响；⑦对创汇的影响。
（十二）结论与建议
综述对项目初步研究的各个方面，提出推荐意见，并应存在问题或需着重进一步研究的部题提出建议。
项目建议书应有的主要附件：
⒈中外合营各方举办合资经营企业的意向书；
⒉外商资信调查情况表；
⒊国内外市场需求情况调研和预测报告。
⒋有关主管部门对主要物料（包括能源、交通等）安排的意见；
⒌有关部门对资金安排的意向书。

三、附则
（一）本规定如与国家现行法规和政策相抵触时，应按国家有关规定执行。
（二）本规定由化学工业部负责解释。
（三）本规定自发布之日起施行。





广东省人大常委会


广东省珠海经济特区房地产管理条例
广东省人大常委会


（1992年11月28日广东省第七届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）

目 录

第一章 总 则
第二章 房地产权登记
第三章 房地产交易
第四章 房地产租赁
第五章 房地产抵押
第六章 法律责任
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为发展珠海经济特区（以下简称特区）房地产市场，加强管理，保障房地产经营者和房地产权人合法权益，根据中华人民共和国有关法律、法规，结合特区的情况，制定本条例。
第二条 本条例所称房地产，是指在特区依法取得的土地使用权及其土地上的住宅、工商楼宇、仓库、停车场等建筑物及其他附着物。
本条例所称的房地产权是指地上建筑物、其他附着物所有权及其使用范围内的土地使用权。
第三条 在特区内的房地产登记、转让、租赁、抵押等经营和管理活动适用本条例。
第四条 珠海市人民政府（以下简称市政府）房地产管理部门，依据法律、法规和本条例，对房地产经营活动实施管理和监督。
第五条 通过有偿出让、转让取得土地使用权的单位或个人，已按土地使用权出让合同规定的条件和期限进行开发建设的，可按本条例的规定取得房地产权，并可转让、出租、抵押。通过行政划拨取得土地使用权的，必须补办土地使用权出让手续，取得房地产权后，方可进行房地产的
转让、出租、抵押。
第六条 国内的经济组织、公民、华侨、外国人和香港、澳门、台湾同胞及其经济组织，可在特区从事房地产经营活动。

第二章 房地产权登记
第七条 特区实行房地产权登记确认制度。经登记后，房地产权人的合法权益受法律保护。
市房地产管理部门负责办理各种房地产权登记，并颁发《土地使用证》、《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》、《房屋他项权证》。
第八条 房地产权登记包括：
（一）新建房屋产权登记；
（二）土地使用权登记；
（三）转移登记；
（四）租赁登记；
（五）他项权利登记；
（六）变更登记；
（七）预售预购登记；
（八）注销登记。
上述登记的申请期限为三十日，其中第（一）项从竣工验收之日起计算，第（二）项从付清地价款之日起计算，第（三）至第（七）项从合同签订之日起计算，第（八）项从注销事项发生之日起计算；当事人居住在香港、澳门的为六个月，居住在台湾或国外的为一年。
房地产管理部门对于符合登记条件的申请，应当自收到申请文件之日起第（一）项在三个月内，第（二）至第（八）项在三十日内给予登记。
第九条 申请房地产权登记的，应当向房地产管理部门提交下列文件：
（一）产权登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房地产权证明文件。
第十条 申请房地产权登记，当事人是自然人的，由自然人申请登记；当事人是法人的，由其法定代表人申请登记。
共有房地产权登记，可委托一名房地产共有人办理，但须有其他共有人出具的委托书及有关证明文件。
申请人不能亲自申请登记的，可以委托代理人办理。
第十一条 申请人居住在香港、澳门、台湾或国外，需要委托代理人申请登记的，按下列规定办理：
（一）居住在香港、澳门的，经中国司法部门指定的律师见证或认可的机构办理认证；
（二）居住在台湾地区的，经特区公证机关办理公证；
（三）居住在与中国有外交关系国家的，经中国驻该国使（领）馆办理认证；
（四）居住在与中国无外交关系国家的，经与中国有外交关系的第三国驻该国使（领）馆办理认证；办理认证有困难的，可由与中国县级以上的侨务部门有联系的华侨社团办理认证。
第十二条 办理房地产权登记，申请人必须按规定交纳登记费用。
第十三条 土地使用权出让期满前六个月，房地产权人应当向市房地产管理部门申请延长使用登记。土地使用权期满未申请延长使用登记的，房地产权由市政府无偿收回。
第十四条 房地产有下列情形之一的，应当由市房地产管理部门代管：
（一）产权人死亡或下落不明而又无合法继承人或代管人的；
（二）产权人委托代管的；
（三）法院指定或判决由市房地产管理部门代管的。
前款第（一）项房地产的代管，市房地产管理部门必须在决定代管后一个月内在《珠海特区报》上登报说明。代管期最长不超过三年。代管期满后，仍无权利人申请登记的，视为无主房地产，由市房地产管理部门向人民法院提出认定财产无主的申请。

第三章 房地产交易
第十五条 房地产交易必须通过房地产交易机构进行。
第十六条 房地产交易前必须委托经注册登记的评估机构对房地产价值进行评估。
第十七条 当事人进行交易的房地产，必须领有《房屋所有权证》和《土地使用证》或者房地产权属证明文件。
经过改建、扩建、分割、合并或者因继承、受赠取得的房地产，必须已经办理变更登记。
由各级财政拨款兴建或由行政划拨的房地产，必须经同级国有资产管理部门审核，报同级政府批准后，补办土地使用权出让手续。
共有房地产权的转让，必须取得共有人的一致同意。共有人之一不同意转让自己占有份额时，其他共有人有权处分自己占有的份额，但必须先行订立分割协议。
第十八条 房地产有下列情形之一的，不得进行交易：
（一）产权未经确认或他项权利未登记的；
（二）产权纠纷未经处理的；
（三）经人民法院裁定或判决限制产权转移的；
（四）违章建筑；
（五）法律、法规规定不得进行交易的。
第十九条 禁止利用假赠与等弄虚作假手段进行房地产私自交易。违者，其房地产赠与行为无效。
第二十条 在房地产交易中，下列当事人在同等条件下，依次享有优先购买权或受让权：
（一）共有人；
（二）承租人；
（三）抵押权人。
转让方应当于房地产交易前三十日内书面通知上列当事人。
第二十一条 房地产交易可在香港、澳门进行，但必须通过中国司法部门指定的律师或特区驻港、澳公司按本条例规定代办交易手续。
第二十二条 房地产经营企业预售房地产，必须经市房地产管理部门批准。未经批准的，所签订的房地产预售合同无效。
第二十三条 预售房地产必须具备下列条件：
（一）房地产建筑合同业已签订；
（二）除缴足地价款外投入该房地产建设的资金已达投资总额的20％以上，或者建筑物设计地面以下的基础工程已经完成；
（三）已在特区注册的银行开立代收房地产预售款的专门帐户。
但经市政府特别批准的除外。
第二十四条 房地产交易（含预售），双方当事人必须签订房地产买卖合同。由于当事人的过错，造成房地产买卖合同不能履行或者不能完全履行，由有过错的当事人承担违约责任。
涉外房地产权转让合同，应经特区公证机关公证。
第二十五条 预购的房地产可以转让，但应当办理转让登记，并交纳有关税、费。
第二十六条 房地产预售款必须存入专门帐户，保证用于已预售的房地产建设，在支付和清偿该预售房地产的全部建筑费用之前，不得挪作他用。
第二十七条 同一建筑物使用范围内的土地使用权整体不可分割，该建筑物被分割转让时，各房屋所有权人按所占房屋的建筑面积的比例占有相应比例的土地使用权。
房屋被转让时，该房屋使用范围内的土地使用权随之转让，受让人应继续履行土地使用合同规定的权利和义务。因实际需要改变土地使用功能的，必须经市规划部门批准，并到市房地产管理部门申请办理变更登记。
第二十八条 当事人进行房屋交易，必须按下列程序办理交易过户手续：
（一）持居民身份证和《房屋所有权证》、《土地使用证》，向房地产交易机构申请；
（二）房地产交易机构审核允许成交的必须公告声明；
（三）成交后，当事人必须按规定到市房地产管理部门办理变更登记。
第二十九条 房地产交易当事人必须按国家有关规定，缴纳税、费。

第四章 房地产租赁
第三十条 房地产租赁当事人双方必须依法签订房地产租赁合同，并由出租人向市房地产管理部门办理租赁登记。
第三十一条 由各级财政拨款兴建的房地产，必须经同级财政部门批准后方能出租，其租金收取、使用、分配按财政部门的规定执行。
第三十二条 出租人有权依法出租房地产、收取租金，同时履行交纳税费、维修房地产设施和合同规定的其他义务。
承租人有权依法使用所租赁的房地产，并履行按时交付租金、维护所租用房地产和合同规定的其他义务。
第三十三条 房地产出租租赁期限不能超过该房产所依附的土地使用权的有效期限。
第三十四条 共有房地产出租，必须取得共有人的一致同意，并订有书面协议。
共有人之一将自己所属房地产份额出租的，比照本条例第十七条第三款办理。
第三十五条 承租人确需转租、分租的，应事先征得出租人的同意，并修订原租赁合同。
第三十六条 出租人有下列情形之一的，可以提前解除租赁合同，但应当给承租人三个月的搬迁期限。
（一）出租人因不可预见或不可避免的原因，确需使用该房地产的；
（二）承租人拖欠房租超过合同规定期限六个月的；
（三）承租人外迁、下落不明或死亡，不能继续履行租赁合同的；
（四）承租人擅自将所租赁的房地产转租、分租，或者违反合同规定，改变所租赁房地产结构、用途的；
（五）承租人利用所租赁房地产进行违法活动的；
（六）房屋已超过使用年限或因自然毁损，经房地产管理部门鉴定属于危房的。
第三十七条 承租人有下列情形之一的，可以提前解除租赁合同，但应当提前三个月通知出租人。
（一）承租人已购（建）房或已另租住房；
（二）承租人迁离特区的；
（三）承租的法人终止经营活动、撤销或解散的；
（四）房地产受到重大毁损，有倾覆危险，出租人未加修缮或无能力防止危险发生的；
（五）出租人违反合同规定，擅自提高租金的。
第三十八条 因当事人一方提前解除房地产租赁合同使另一方遭受损失的，除依法可以免除责任的外，应当由责任方负责赔偿。
第三十九条 承租人依合同规定缴纳租金，出租人无正当理由拒绝接受的，承租人可申请市房地产管理部门予以证明，免除其滞纳或迟延责任。
承租人拖欠的房租，出租人有追索的权利。
第四十条 出租人将房地产转让、抵押的，应当提前三十日书面通知承租人。转让后，受让人应与原承租人按原租赁合同的条款及存续期重新签订租赁合同，并办理登记。
第四十一条 出租人和承租人不得利用租赁房屋进行赌博、卖淫、嫖娼、贩毒、吸毒、走私、贩私等违法活动。

第五章 房地产抵押
第四十二条 房地产权人以房地产抵押贷款，应与银行或金融机构以书面形式订立抵押贷款合同，并在该合同签订之日起十五日内，到市房地产管理部门办理抵押物登记。抵押物经登记后，抵押行为具有法律效力。
第四十三条 房地产共有人以共有房地产抵押时，须经全体共有人一致同意。共有人之一以其占有份额抵押时，应事先书面通知其他共有人，并比照本条例第十七条第三款办理。
第四十四条 抵押房地产转让、出租的，须经抵押权人书面同意，并在有关合同中明确抵押权人、抵押人和受让人（承租人）的权利、义务。
第四十五条 预购房地产可以抵押。但抵押人必须遵守下列规定：
（一）履行预购房地产合同，并付清房价；
（二）在未经抵押权人书面同意之前，不得擅自采取任何行动致使预购房地产合同失效。
房地产经营单位已经预售的房地产不得抵押。
第四十六条 抵押房地产依法被继承或赠与的，原设定的抵押权继续有效。继承人或受赠人应在继承或受赠后到市房地产管理部门办理变更登记。
第四十七条 抵押人未按合同规定偿还贷款的，抵押权人有权依法处分抵押的房地产。
第四十八条 因处分抵押房地产而取得房地产权的，当事人应按本条例有关规定到市房地产管理部门办理转移登记。
第四十九条 房地产抵押权因贷款被清偿或其他合理原因而消灭的，抵押人应按本条例有关规定到市房地产管理部门办理注销登记。

第六条 法律责任
第五十条 市房地产管理部门因工作人员的过错致使当事人遭受经济损失的，应当依法赔偿，并追究有关工作人员的责任。
市房地产管理部门及其工作人员不得向当事人收取国家规定的税费以外的费用或者其他利益。
第五十一条 采用欺骗、冒名、伪造证件等违法手段进行房地产权登记的，除登记无效外，并可根据情节轻重处以人民币五千元以上一万元以下的罚款，法律、法规另有规定的从其规定。构成犯罪的，由司法机关追究直接责任人的刑事责任。
第五十二条 不按期申请房地产权登记的，市房地产管理部门应限期登记。逾期不登记的，每逾期一日，按标的物评估总金额万分之三处以罚款。
第五十三条 未经登记而转让、出租房地产的，依照有关法律、法规规定，按非法转让、出租处理。
第五十四条 本条例规定的行政处罚由市房地产管理部门决定。当事人对行政处罚决定不服的，在接到处罚决定书之日起十五日内，可按有关规定申请复议或向人民法院起诉；逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行
。

第七章 附 则
第五十五条 珠海市人民政府可根据本条例制定实施办法，报广东省人民代表大会常务委员会和广东省人民政府备案。

第五十六条 本条例自公布之日起施行。



1992年11月28日