国家计委 建设部


国家计委、建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知
1996年2月9日，国家计委、建设部

各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、建设委员会（建设厅）：
为规范物业管理服务收费行为，维护正常收费秩序，促进物业管理事业健康发展，特制定《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（以下简称《暂行办法》），现印发给你们，请结合本地区实际情况贯彻执行，并将有关问题通知如下：
一、城市住宅小区物业管理是近几年在住房商品化过程中出现的对住宅小区居民提供公共性服务和特约服务的新行业。目前，各地物业管理尚处在探索和发展阶段，竞争机制尚未真正形成，物业管理市场仍需培育、完善。鉴于此，各地物价、物业管理行政主管部门要密切配合，共同做好《暂行办法》的实施工作。
二、各地物价部门在核定普通建筑标准住宅小区的收费标准时，要注意从紧掌握；对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区的公共性和公众代办性服务收费可实行政府指导价，收费标准按照《暂行办法》的有关规定，结合服务内容、服务质量、服务深度核定。
三、非住宅小区的物业管理服务收费办法，暂由各省、自治区、直辖市物价部门会同物业管理行政主管部门制定。各地要认真规范收费行为，整顿收费秩序，防止和克服乱收费现象，努力促进我国物业管理市场体系的建立和完善。

附：城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
第一条 为规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据《中华人民共和国价格管理条例》，制定本办法。
第二条 本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对城市住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。
本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
第三条 各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。
第四条 物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。
国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。
第五条 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。
实行政府定价或政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。
凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。
第六条 实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。
实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
第七条 物价部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。
物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。
第八条 住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：
1．管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
2．公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
3．绿化管理费；
4．清洁卫生费；
5．保安费；
6．办公费；
7．物业管理单位固定资产折旧费；
8．法定税费。
本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。
物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。
第九条 经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人的代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。
第十条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。
物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。
第十一条 物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。
第十二条 实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。
第十三条 物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处。
第十四条 物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费项。
第十五条 凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：
（一）越权定价、擅自提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；
（三）不按规定实行明码标价的；
（四）提供服务质价不符的；
（五）只收费不服务或多收费少服务的；
（六）其他违反本办法的行为。
第十六条 各省、自治区、直辖市物价部门、物业管理行政主管部门可依据本办法制定具体实施办法，报国家计委、建设部备案。
第十七条 本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。
第十八条 本办法由国家计委负责解释。
第十九条 本办法自1996年3月1日起执行。


上海市人民政府


上海市节约用水管理办法（修正）
上海市人民政府


（1994年6月27日上海市人民政府第69号令发布 根据1997年12月14日上海市人民政府第53号令修正并重新发布）


第一条 （目的和依据）
为了加强本市节约用水工作的管理，根据《城市节约用水管理规定》和《上海市实施〈中华人民共和国水法〉办法》中有关节约用水的规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 （适用范围）
本办法适用于本市行政区域(以下简称区域)内节约用水工作的管理。
凡自来水供水管网到达区域内的用水单位和个人，均应当遵守本办法。
第三条 （政府职责）
各级人民政府应当加强对节约用水工作的领导，责成有关部门在制定本行政区域供水发展规划的同时制定节约用水规划；根据节约用水规划制定年度节约用水计划；对节约用水工作中成绩突出的单位和个人给予表彰和奖励。
第四条 （主管部门及其职责分工）
市公用事业管理局（以下简称市公用局）是本市节约用水工作的行政主管部门，其所属的市给水管理处（与市计划用水办公室合署）负责本办法的组织实施。
市属供水企业自来水管网到达区域内节约用水工作的管理，由市给水管理处负责；县（区）供水企业自来水管网到达区域内节约用水工作的管理，由县（区）计划用水主管部门负责。县（区）计划用水主管部门业务上受市公用局领导。
灌溉、排涝、农业生产的节约用水工作的管理，由水行政主管部门负责。
第五条 （管理原则及基金用途）
本市实行节约用水。
本市设立节约用水科技发展基金，专项用于节约用水技术的研究，节约用水设备、设施、器具的研制和开发，以及节约用水先进技术的推广应用。
第六条 （用水定额）
市给水管理处应当会同有关行业主管部门制定行业综合用水和单项用水的定额。
第七条 （用水计划指标）
市给水管理处和县(区)计划用水主管部门应当根据各自的管理职责以及不同时期供水平衡的要求，在当年年底前核定并下达各用水单位下一年的年度和月度用水计划指标。
用水计划指标的执行情况按月考核。
在用水单位水的重复利用率、用水单耗达到规定的行业指标的情况下，因生产经营发展需要合理增加用水计划指标的，经市给水管理处或者县(区)计划用水主管部门批准，并按规定交纳增容费后，可以增加用水计划指标。
第八条 （转供水管理）
各用水单位应当严格执行用水计划指标，不得擅自向其他单位和个人转供水。因特殊情况需向其他单位和个人临时转供水的，应当经市给水管理处或者县（区）计划用水主管部门会同有关部门审批。
第九条 （用水单位用水管理）
各用水单位应当按规定安装计量水表。经批准转供水的，转供水部分还应当单独安装计量水表。
各用水单位应当建立、健全用水管理制度和统计台帐，并根据市给水管理处和县(区)计划用水主管部门的要求，定期进行水量平衡测试。
第十条 （居民住宅用水管理）
新建的居民住宅应当安装分户计量水表。
用水单位不得对居民生活用水实行包费制。
第十一条 （临时限制措施）
在用水需求量超过供水能力时，经市或者县（区）人民政府批准，市给水管理处或者县(区)计划用水主管部门可以对部分用水单位采取临时限制用水措施，用于确保居民生活用水。
第十二条 （节约用水措施）
用水单位应当把节约用水措施纳入企业技术改造计划。鼓励单位之间串联使用回用水，提高水的重复利用率，但不得直接排放间接冷却水。
第十三条 （节水设施的建设）
用水单位实施新建、扩建、改建项目（包括技术改造项目，以下统称建设项目），应当建设相应的节约用水设施（以下简称节水设施），并与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。
市给水管理处或者县(区)计划用水主管部门应当根据各自职责，对月均用水量5000立方米以上建设项目的节水设施，负责审核设计方案，进行竣工验收。
第十四条 （节水设备的使用）
用水单位和个人应当选用节水型的用水设备（含冷却塔）、器具，安装节水、防溢装置。
拥有50辆以上机动车且集中停放的单位，应当安装使用循环用水的节水洗车设备。
新建房屋必须安装质量符合国家标准的节水型便器水箱和配件；已建房屋原安装使用的便器水箱和配件，凡属国家有关行政主管部门通知淘汰的，应当逐步更换。
第十五条 （节水设备的管理）
供水企业、房屋管理组织应当加强对供水设备、设施（含屋顶水箱，下同）、器具的管理、维修和保养，降低流失率。发现供水设备、设施、器具漏水或者接到漏水报告后，应当在规定期限内赶赴现场处理。
第十六条 （专用托收协议书）
用水单位应当与市给水管理处或者县（区）计划用水主管部门签订《专用托收协议书》。
第十七条 （加价水费）
用水单位超计划用水的，市给水管理处或者县（区）计划用水主管部门应当通知其采取措施，降低超计划用水量。超计划用水部分除按现行水价收取水费外，另按现行水价的5倍收取加价水费。用水单位无正当理由连续2个月以上超计划用水的，加倍收取加价水费，但最高不超过10倍。

加价水费由市给水管理处和县(区)计划用水主管部门收取，并按规定解缴，专项用于自来水设施和管网的建设。其中，收入总额的1％作为节约用水科技发展基金；其余部分中的20％留给市给水管理处和县(区)计划用水主管部门，专项用于节约用水管理和节约用水的技术培训等。
第十八条 （行政处罚）
对违反本办法规定的用水单位，由市给水管理处或者县（区）计划用水主管部门根据情节轻重，按下列规定给予行政处罚：
（一）未经批准擅自转供水的，责令限期改正，并按转供水的水量收取现行水价5倍的加价水费；逾期不改正的，扣减30％以下用水计划指标，并可按转供水的水量处以现行水价5倍的罚款。
（二）未按规定安装计量水表或者未建立、健全用水管理制度和统计台帐的，责令限期改正；逾期不改正的，扣减30％以下用水计划指标。
（三）未按规定进行水量平衡测试的，扣减30％以下用水计划指标。
（四）对居民生活用水实行包费制的，责令限期改正；逾期不改正的，扣减30％以下用水计划指标。
（五）直接排放间接冷却水的，按排放的水量收取现行水价5倍的加价水费，责令限期改正；逾期不改正的，扣减30％以下用水计划指标。
（六）实施建设项目未按规定建设相应的节约用水设施的，责令限期改正；逾期不建设的，扣减30％以下用水计划指标。
（七）未按规定选用节水型的用水设备(含冷却塔)、器具或者未安装节水、防溢装置及节水洗车设备的，责令限期改正，并可处以5000元以上5万元以下的罚款。
（八）新建房屋的所有人未按规定安装节水型便器水箱或者配件的，责令限期更换，并按每套便器水箱或者配件处以100元以下罚款。
（九）供水企业、房屋管理组织在发现供水设备、设施、器具漏水或者接到漏水报告后，未在规定时限内赶赴现场处理的，按测算的漏水量收取现行水价5倍的加价水费，责令限期改正；逾期不改正的，加倍征收加价水费。
第十九条 （执行公务）
市给水管理处和县(区)计划用水主管部门的工作人员执行公务时，应当出示统一制发的执法证件。
第二十条 （处罚程序）
市给水管理处和县(区)计划用水主管部门作出行政处罚，应当出具行政处罚决定书；收缴罚款，应当开具由市财政部门统一印制的罚没财物收据。
罚款按规定上缴国库。
第二十一条 （缴纳加价水费的义务）
加价水费应当按市给水管理处或者县(区)计划用水主管部门规定的期限缴纳；逾期缴纳的，按日加收5‰的滞纳金。
第二十二条 （行政补救）
当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议、不提起诉讼又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的部门可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。
第二十三条 （行政执法人员的责任）
市给水管理处和县(区)计划用水主管部门的工作人员应当秉公执法。对滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，主管机关应当给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十四条 （限定词的解释）
本办法所称的“以上”、“以下”，均包括本数。
第二十五条 （应用解释机关）
本办法的具体应用问题，由市公用局负责解释。
第二十六条 （施行日期和废止事项）
本办法自1994年8月1日起施行。1985年12月9日上海市人民政府批准的《上海市计划用水管理办法》同时废止。



1994年6月27日