审判实践中的商品房买卖合同的效力及应用

肖 文


　　一、商品房买卖合同的效力问题
　　对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
二、商品房买卖合同的分类
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。
五、审判实践中的几点做法：
1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上，着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
3、.抓争议的主要焦点。商品房买卖纠纷案件，当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。在调解时，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有调解成功的可能。如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案，原告提起的诉讼请求有十一项，但经过与合同对比分析，合法的请求只有三项，而在这三项的合法请求中最主要的是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点，法官有针对性地做双方当事人的工作，很快促成双方达成调解协议。

江苏省无锡市人民政府办公室


市政府办公室关于印发无锡市见义勇为人员保障实施暂行办法的通知

锡政办发〔2009〕234号


各市（县）和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

《无锡市见义勇为人员保障实施暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○○九年七月三十日













无锡市见义勇为人员保障实施暂行办法



第一条 为了保障见义勇为人员的医疗、生活和就业，根据《江苏省奖励和保护见义勇为人员条例》第十五条的规定，制定本办法。

第二条 在本市行政区域内，因见义勇为负伤、致残人员的医疗生活保障以及死亡（牺牲）人员家属的生活保障，按本办法执行。

第三条 市、市（县）、区人民政府应当设立见义勇为专项经费，实行专款专用，以保障见义勇为人员的医疗、抚恤、生活等经费；有条件的市（县）、区人民政府可以按照国家规定建立见义勇为基金会。

见义勇为人员保障工作由市、市（县）、区人民政府负责，日常工作由同级公安机关办理；建立见义勇为基金会的，其办事机构设在同级公安机关。

第四条 公民对见义勇为行为要给予支持和帮助，发现见义勇为负伤人员要及时送往医疗机构进行治疗。医疗机构对见义勇为负伤人员应当优先抢救和治疗，不得推诿或拒绝。

第五条 医疗机构救治见义勇为人员，诊治、用药范围应按无锡市基本医疗保险药品目录、诊疗项目目录的规定执行。

根据病情确需超范围用药或进行费用较高的医疗器械检查的，由医疗机构负责人签字并经见义勇为行为发生地市（县）、区公安机关同意方可实施，但抢救时除外。

第六条 因见义勇为负伤、致残、死亡的医疗费、误工费、伤残抚恤金和生活补助金、死亡人员抚恤金、丧葬费及供养亲属救济费，由加害人（或责任人，下同）和加害人的监护人依法承担；有受益人的，受益人可以给予合理补偿。

加害人无力支付，或者没有加害人或受益人的，根据具体情况按下列方式支付：

（一）见义勇为人员参加工伤保险并符合享受工伤待遇的，由工伤保险机构按工伤保险规定支付；未参加工伤保险但符合工伤条件的，可认定享受工伤待遇，由所在单位承担医疗费用；

（二）见义勇为人员未参加工伤保险但参加基本医疗保险的，所发生的医疗费用由社会保险机构按照基本医疗保险规定支付；

（三）其他见义勇为人员的医疗费用或者社会保险报销后需个人自付的抢救费用，从见义勇为行为发生地市（县）、区人民政府见义勇为专项经费或见义勇为基金中直接支付。

本办法所称抢救费用是指见义勇为人员受伤后，医疗机构依照规定标准，对生命体征不平稳或虽然生命体征平稳但如果不采取处理措施会产生生命危险，以及导致疾病、器官功能障碍、病程明显延长的受伤人员，采取必要的处理措施所产生的医疗费用。

第七条 见义勇为人员需要后续治疗的，应由负责治疗的医疗机构提出意见，经市（县）、区公安机关会同卫生部门审核同意后实施，费用结算按本办法第六条规定执行。

第八条 见义勇为人员救治医疗费用数额特别巨大，专项经费不足以支付或者支付后难以保障其他见义勇为人员救治的，由市、市（县）、区协商确定分担比例后分别拨付。

第九条 因见义勇为死亡人员的抚恤金除按照国家有关公（工）伤死亡的规定办理外，由市、市（县）、区人民政府或由见义勇为基金会一次性拨付5万～10万元抚恤金（含生活补助金）。批准为革命烈士的，其家属一次性抚恤金和定期抚恤金参照《军人抚恤优待条例》执行。

第十条 因见义勇为致残人员的生活补助金，由市、市（县）、区人民政府或由见义勇为基金会根据其家庭经济状况和伤残人员的致残程度，并综合考虑本办法第六条中不能落实的其他费用，一次性给予1万～10万元生活补助金。

第十一条 有用人单位的见义勇为负伤人员在治疗期间应当视为正常出勤，其原工资、福利待遇不变，由所在单位按月支付。

第十二条 见义勇为人员受伤致残后尚有一定劳动能力但不能胜任原工作的，用人单位应当给予适当调整；在外地工作的，市见义勇为基金会应当出具见义勇为证明，并建议其用人单位给予适当调整和照顾；无工作单位的，由残疾人联合会或者劳动保障部门依照《中华人民共和国残疾人保障法》和市有关规定优先推荐、帮助就业。

居住地在本市、生活不能自理且家庭供养困难的，由本人申请，残疾人联合会给予困难救济；属于本市户籍且符合低保条件的见义勇为人员家庭，由民政部门纳入低保范围。

第十三条 因见义勇为致残丧失劳动能力或者死亡的，其家属没有生活来源、具有劳动能力的，由劳动保障部门优先推荐就业；愿意从事个体经营的，工商、税务等部门应按照有关规定提供优先办理证照等优惠措施。

第十四条 本办法自2009年9月1日起施行。

江阴、宜兴可参照本办法，结合当地实际，制定相应规定。